【水戸市マンション塗装】大規模修繕工事の費用と注意点

2025年11月21日

【結論】

水戸市でマンションの大規模修繕（外壁塗装・防水工事）を行う際の費用目安は、1戸あたり100万〜120万円です。例えば、20戸のマンションなら総額2,000万〜2,400万円が相場となります。

成功の鍵は、「長期修繕計画に基づいた適切な時期（12年〜15年周期）の実施」と、「水戸の気候（凍害・塩害）を考慮した仕様選定」です。

特に、海に近いエリアや川沿いでは塩害対策が、内陸部では凍結によるタイルの剥落防止が重要課題となります。

成功への最短ルートは、マンション修繕の実績が豊富で、管理組合への説明や合意形成のサポートまで行える水戸市内の大規模修繕専門業者や設計事務所をパートナーに選ぶこと。この記事では、具体的な費用内訳から工事のポイント、トラブルを防ぐための注意点までを徹底解説します。

マンションは、多くの人が暮らす共同住宅であり、区分所有者全員の大切な資産です。

資産価値の維持
外壁のひび割れやタイルの浮き、鉄部のサビは、建物の寿命を縮めるだけでなく、マンション全体の資産価値（売却価格や賃料）を低下させます。定期的な修繕は、資産価値を守るための必須条件です。
安全性の確保（第三者被害の防止）
外壁タイルやモルタルが剥落し、通行人に当たる事故が起きれば、管理組合（区分所有者全員）が損害賠償責任を負うことになります。特に地震が多い水戸市では、外壁の点検と補修は安全確保の観点から極めて重要です。
快適な住環境の維持
屋上やバルコニーの防水工事は、最上階や階下の住戸への雨漏りを防ぎます。共用廊下や階段の塗装・シート張りは、美観を向上させ、日々の暮らしの快適性を高めます。

大規模修繕工事は、足場を組んで行う一連の工事を指します。費用の内訳は以下の通りです。

工事項目	費用の割合（目安）	内容・ポイント
仮設工事	15% ～ 20%	足場設置、メッシュシート、現場事務所設置など。
下地補修工事	10% ～ 15%	コンクリートのひび割れ補修、タイル浮きの注入補修など。最も重要な工程。
シーリング工事	5% ～ 10%	サッシ周りや外壁目地のゴム状パッキンの打ち替え。
外壁塗装工事	15% ～ 25%	外壁の洗浄・塗装。耐久性の高いシリコンやフッ素塗料を使用。
鉄部塗装工事	5% ～ 10%	鉄骨階段、手すり、玄関扉枠などのサビ止め・塗装。
防水工事	15% ～ 20%	屋上、バルコニー、開放廊下のウレタン防水やシート防水。
その他工事	5% ～ 10%	諸経費、クリーニング、予備費など。

【1戸あたりの目安】 大規模修繕工事の総額を戸数で割ると、1戸あたり100万円〜120万円程度になるのが一般的です。

Before（課題）：築15年。外壁タイルの汚れと一部剥落があり、塗装部分もチョーキングが起きていた。エントランスが暗い印象だった。
After（修繕内容）：
- タイルの浮きをエポキシ樹脂注入で徹底的に補修し、高圧洗浄で汚れを除去。
- 塗装部分は、シリコン塗料で塗り替え。エントランス周りは明るい色に変更し、照明もLED化。
- 屋上防水を全面改修。
費用：約3,500万円
成果：建物の安全性が確保され、外観が見違えるほど明るくモダンに。住民アンケートでも「家に帰るのが楽しみになった」と高評価。

Before（課題）：川沿いのため湿気が多く、鉄部のサビが進行。屋上防水の劣化で最上階に雨漏りの兆候があった。
After（修繕内容）：
- 鉄骨階段や手すりに、重防食仕様のサビ止め塗装を実施。
- 屋上には、湿気を逃がす「通気緩衝工法」のウレタン防水を採用。
- 外壁は防カビ・防藻効果の高い塗料で塗装。
費用：約2,200万円
成果：雨漏りリスクを解消し、サビの進行を食い止めた。地域環境に合わせた仕様選定により、建物の寿命を延ばすことに成功。

長期修繕計画の見直し
新築時に作られた長期修繕計画は、あくまで目安です。資材価格の高騰や建物の劣化状況に合わせて、修繕積立金が不足しないよう、計画を定期的に（5年ごとなど）見直す必要があります。
「設計監理方式」の検討
施工会社に任せきりにする「責任施工方式」ではなく、設計事務所やコンサルタントが第三者の立場で工事内容をチェックする「設計監理方式」を採用することで、手抜き工事や過剰な見積もりを防ぎ、工事の品質を担保できます。
住民への合意形成
大規模修繕は、住民の生活に大きな影響を与えます。工事の必要性、費用、色決め、工事中の生活制限（洗濯物など）について、説明会を開き、丁寧に合意形成を図ることが、トラブルのない工事完了への鍵です。

マンション管理士 「修繕積立金が不足している場合、一時金の徴収や借り入れが必要になり、合意形成が難航します。早めに劣化診断を行い、本当に必要な工事に絞る『減額案』を検討したり、国の補助金（省エネ改修など）が使えないか調査したりすることが重要です。」
一級建築士（大規模修繕コンサルタント） 「見積もり合わせ（入札）を行う際は、金額だけでなく、現場代理人（現場監督）の実績や人柄も評価対象にしてください。大規模修繕は、数ヶ月に及ぶ『居住しながらの工事』です。住民とのコミュニケーション能力が高い現場監督がいるかどうかが、工事の満足度を大きく左右します。」