水戸市の空家税金問題｜固定資産税の軽減と注意点

2025年11月26日

【結論】

水戸市における空き家の固定資産税は、建物が建っている限り「住宅用地の特例」により、土地の税金が1/6に軽減されています。

しかし、管理不全により「特定空家（とくていあきや）」または「管理不全空家」に指定され、市からの勧告を受けると、この特例が解除されます。その結果、土地の固定資産税が最大6倍、都市計画税が最大3倍に跳ね上がります。

「更地にすると税金が高くなるから、ボロボロの家でも残しておく」という節税テクニックは、法改正により通用しなくなりつつあります。

第1章｜空き家にかかる税金の仕組み

毎年1月1日時点の所有者に課税されます。

1. 固定資産税

税率: 評価額 × 1.4%
特例: 住宅用地（200㎡まで）は評価額が1/6になる。

2. 都市計画税

税率: 評価額 × 0.3%（水戸市の場合）
特例: 住宅用地（200㎡まで）は評価額が1/3になる。

※シミュレーション 評価額1,200万円の土地の場合

特例あり（家がある）: 税額 2.8万円
特例なし（更地・特定空家）: 税額 16.8万円
- → 差額 14万円/年 の増税。

第2章｜特定空家指定による増税リスク

2023年の法改正で、増税の対象が広がりました。

対象となる空き家

特定空家: 倒壊の恐れがある、著しく不衛生など。
管理不全空家（新設）: 窓が割れている、雑草が繁茂しているなど、特定空家になる一歩手前の状態。

流れ
市からの「指導」に従わない場合、「勧告」が出され、その翌年から特例が解除（増税）されます。

第3章｜節税のための対策と特例

税金を安く抑える、または取り戻す方法です。

1. 譲渡所得の3,000万円特別控除
相続した空き家を売却して利益が出た場合、税金を最大3,000万円まで控除できます。

条件: 昭和56年5月31日以前の建築、相続から3年以内に売却、耐震改修または更地渡し。

2. 解体後の「住宅用地特例」の継続（一部自治体）
水戸市では現在実施されていませんが、解体しても数年間は減免を続ける制度を検討している自治体もあります。最新情報を確認しましょう。

3. 賃貸に出す
リフォームして人に貸せば、家賃収入で税金を払えるだけでなく、建物の評価額が下がり（貸家建付地）、相続税対策にもなります。

第4章｜水戸市での税金トラブル事例

事例A：更地にして税金が上がったが、トータルでお得（水戸市見川）

状況: 築50年の空き家を解体。翌年から固定資産税が10万円アップした。
結果: しかし、更地にしたことで3ヶ月で売却決定。維持管理費や将来の解体費高騰を考えれば、税金アップ分は微々たるものだった。

事例B：特定空家指定で慌てて対応（水戸市千波町）

状況: 市役所から「管理不全」の通知が来たが無視していたら、固定資産税の納付書が届き、金額が跳ね上がっていた。
対応: 急いで業者に草刈りと外壁補修を依頼し、市に報告。翌年から特例が復活した。

第5章｜専門家のアドバイス：1月1日が基準日

税理士 「固定資産税は1月1日の状態で決まります。もし解体を考えているなら、12月末までに解体を完了させると、翌年から建物分の税金はなくなりますが、土地の税金は上がります。逆に、1月2日以降に解体すれば、その年は『家あり』の安い税金のままです。売却のタイミングと合わせて計画を立ててください。」