【結論】
空き家を相続して売却するまでの流れは、以下の5ステップです。
- 遺産分割協議: 誰が継ぐか決める。
- 相続登記: 名義変更をする（司法書士）。
- 遺品整理: 家の中を空にする（整理業者）。
- 売却活動: 買い手を探す（不動産会社）。
- 確定申告: 税金を払う（税理士）。
最も重要なのは、「相続登記（名義変更）」です。 亡くなった親の名義のままでは、売ることも貸すことも解体することもできません。2024年から義務化されたため、まずはここをクリアすることがスタートラインです。
第1章｜ステップ1：相続の準備（誰のものにするか）
兄弟がいる場合は話し合いが必要です。
遺産分割協議
- 単独相続: 一人が家を継ぎ、他の財産で調整する（売却しやすい）。
- 共有相続: 兄弟で持ち分を分ける（売却時に全員の同意が必要で揉めやすい）。
- 換価分割: 売却してお金を分ける（空き家相続ではこれが一般的）。
必要書類の収集
- 被相続人（親）の出生から死亡までの戸籍謄本。
- 相続人全員の戸籍謄本と印鑑証明書。
第2章｜ステップ2：相続登記（名義変更）
法務局での手続きです。
- 依頼先: 司法書士（費用5万〜10万円＋登録免許税）。
- 期限: 相続を知ってから3年以内（義務）。
- 注意: 水戸地方法務局で行います。
第3章｜ステップ3：売却活動（現金化）
名義が変わったら売れます。
不動産会社の選定
- 査定: 3社程度に依頼し、相場を知る。
- 媒介契約: 1社に任せる（専任）か、複数社に頼む（一般）か決める。
売却方法の選択
- 現況渡し: そのまま売る。手間なし。
- 解体渡し: 更地にして売る。解体費がかかるが売れやすい。
- 買取: 業者に即売却。早いが安い。
第4章｜ステップ4：税金の手続き（確定申告）
売れた翌年の2月〜3月に行います。
譲渡所得税の申告 利益が出た場合のみ必要です。
- 3,000万円特別控除: 相続空き家の特例を使えば、税金がゼロになる可能性があります（要件あり）。
第5章｜水戸市での手続き事例
事例A：兄弟3人で実家を相続（水戸市見川）
- 方針: 誰も住まないので売ってお金を分けたい（換価分割）。
- 手続き: 代表して長男の名義に登記（便宜上）。売却後に経費を引いた残金を3等分した。
- ポイント: 贈与税がかからないよう、遺産分割協議書に「換価分割のため」と明記した。
事例B：権利証が見つからない（水戸市千波町）
- 状況: 親が権利証（登記済証）を紛失していた。
- 対応: 司法書士による「本人確認情報」の作成で代用し、無事に登記・売却できた。
第6章｜専門家のアドバイス：ワンストップ窓口
行政書士（水戸市） 「相続から売却までは、司法書士、土地家屋調査士、不動産会社、税理士と、多くの専門家が関わります。 自分で手配するのが大変なら、これらをまとめてコーディネートしてくれる『相続相談センター』や、ネットワークを持つ不動産会社を窓口にするとスムーズです。」
第7章｜FAQ（水戸市の手続きQ&A）
Q1. 遠方に住んでいても手続きできますか？
A. できます。戸籍は郵送で取れますし、登記や売買契約も郵送や代理人で対応可能です。一度も帰省せずに完了させることもできます。
Q2. 相続税はかかりますか？
A. 遺産総額が「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」を超えなければ、申告も納税も不要です。
Q3. 権利関係が複雑で分かりません。
A. 先代の名義のままだったり、疎遠な親戚がいたりする場合は、司法書士に「相続人調査」から依頼してください。
第8章｜まとめ
水戸市で空き家手続きを進めるポイントです。
- 登記: まずは自分の名義にする。
- 売却: 「3,000万円控除」を意識して売る。
- 相談: 専門家を使い分ける（または窓口を一本化する）。
手続きは面倒ですが、放置すればするほど複雑になります。 一つずつクリアしていけば必ず終わります。まずは司法書士への相談から始めましょう。
お問い合わせ先
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代表取締役：岩本 忠男
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