水戸市の空家処分方法｜解体・売却・リフォーム比較

2025年11月26日

【結論】

水戸市における空き家処分の最適解は、建物の状態と立地で決まります。

そのまま売却（古家付き土地）： 建物に価値がないが、解体費をかけたくない場合。
- 手取り：中（売値は安いが経費も安い）
解体して売却（更地渡し）： 建物が倒壊寸前で、土地としての需要がある場合。
- 手取り：低〜高（解体費がかかるが、高く早く売れる）
リフォームして賃貸・売却： 建物がしっかりしていて、立地が良い場合。
- 手取り：高（投資が必要だが、リターンも大きい）

最もリスクが低いのは「そのまま売却」ですが、買い手がつかない場合は「解体」や「買取」への切り替えが必要です。

第1章｜方法別の費用とメリット比較

それぞれの特徴です。

処分方法	初期費用	売却価格	売却スピード	手間
① 現況売却	0円	低い	遅い	少ない
② 解体売却	150万円〜	高い	早い	多い
③ リフォーム	300万円〜	もっと高い	普通	多い
④ 業者買取	0円	最も低い	即日	なし

第2章｜収支シミュレーション（水戸市の事例）

土地値1,000万円、解体費150万円の物件の場合。

パターンA：そのまま売る

売値：800万円（解体費分を値引き）
経費：30万円（仲介手数料）
手取り：770万円

パターンB：解体して売る

売値：1,000万円（土地値）
経費：150万円（解体費）＋36万円（仲介手数料）
手取り：814万円
- → 解体した方が44万円得！（※ただし解体費を先に払うリスクあり）

第3章｜判断の分岐点

あなたの空き家はどれに当てはまりますか？

解体すべきケース

雨漏り、シロアリ被害が深刻。
昭和56年以前の旧耐震基準。
庭が荒れ放題でイメージが悪い。

リフォームすべきケース

平成築の新耐震基準。
水回りだけ直せば住める。
茨城大学や駅の近く（賃貸需要がある）。

そのまま売るべきケース

手元に資金がない。
DIY好きな人に売りたい。

第4章｜水戸市での処分成功事例

事例A：解体補助金を使って更地売却（水戸市見川）

戦略: ボロボロの空き家を、市の補助金（50万円）を使って解体。
結果: きれいな更地になったことで、ハウスメーカーが建売用地として即決で購入してくれた。

事例B：フルリフォームして高値売却（水戸市赤塚）

戦略: 築浅（25年）だったので、500万円かけてフルリノベーション。
結果: 新築より安い「再生住宅」として、若いファミリーに相場より高く売れた。

第5章｜専門家のアドバイス：税金の落とし穴

税理士 「『3,000万円特別控除』を使いたい場合、『売買契約の前に解体してはいけない』というルールはありませんが、『引き渡しの日までに解体』または『耐震リフォーム』が必要です。先に解体して更地で持っていると、売れるまでの期間、固定資産税が6倍になるリスクがあります。『解体更地渡し（契約後に解体する特約）』で売るのが、税金リスクを抑える賢い方法です。」