ひたちなか市の空き家リフォーム費用はいくら？活用事例と補助金解説

2025年11月10日

【結論】

ひたちなか市の空き家リフォーム費用は、軽微整備（草刈り・残置撤去・安全是正）が10万〜100万円、賃貸・売却を見据えた内外装の再生が150万〜600万円、フルリノベ（70〜100㎡・間取り調整・水回り一新・断熱/耐震の一部同時）が600万〜1,500万円が目安です。まずは「現況診断→安全是正（屋根・雨仕舞い・電気/水）→活用方針（賃貸/売却/二拠点/民泊/解体）」の順で意思決定。海風・塩害と北寄り季節風の影響があるひたちなかでは、屋外金物のSUS化・防錆下塗・目地“打替え”を基本に。見積は「製品名・数量/塗布量・工程・保証・写真提出」を明記、補助金は“着工前申請”が鉄則です。

第1章｜ひたちなか市の空き家リフォーム“基本ルールと相場感”

相場（2025年・税込の目安）
- 管理・整備
  - 残置物撤去：1DK 8万〜20万円、3DK 20万〜60万円
  - 草刈り・剪定：2万〜12万円/回
  - 最低限の安全是正（雨樋・波板・鍵交換）：3万〜20万円
- 外装・屋根
  - 外壁塗装150㎡（足場・3回塗り・シール打替え）：78万〜145万円
  - 屋根カバー（スレート→ガルバ 80〜120㎡）：110万〜220万円
  - 棟板金交換・谷樋補修：5万〜25万円
- 室内・水回り・内装
  - キッチン：70万〜180万円、浴室（UB）：80万〜180万円、トイレ：15万〜40万円、洗面：12万〜35万円
  - 内装（70〜90㎡：床・壁・天井）：120万〜300万円
  - 配管・電気更新：30万〜180万円
- 断熱・耐震（必要範囲）
  - 内窓/窓断熱：1カ所2.5万〜12万円、天井断熱：30万〜80万円
  - 耐震補強（面材・金物一部）：80万〜250万円
- 解体（選択肢比較用）
  - 木造：2.0〜4.0万円/㎡（30坪で200万〜400万円）＋塀・樹木撤去
気候特性の留意点
- 海風・塩害（阿字ヶ浦・平磯・磯崎）：金属腐食・目地劣化が早い→SUSビス・防錆下塗・上位塗料
- 北寄り季節風・飛砂：塗膜摩耗、南面退色→ラジカル以上、役物重ね寸法・シール管理を厳密に
標準工程（全体像）
1. 現況診断（屋根・外壁・床下・小屋裏・設備）と危険度仕分け
2. 応急＋安全是正（落下・漏電・漏水の先行対応）
3. 活用方針の決定（賃貸/売却/二拠点/民泊/解体）
4. 仕様選定・見積（製品名・数量・工程・保証・写真）
5. 施工・工程記録→引渡し・募集/売出

第2章｜方針別の最適解

現況売却向け“ミニ整備”
- 外観是正（草刈り・残置撤去・破損箇所補修・清掃）10万〜80万円
- 効果：反響数・成約速度UP。写真映えを最優先
賃貸化（長期）
- 必須：雨漏りゼロ、防蟻、給排水・電気安全、水回り機能回復、清潔内装
- 目安：250万〜700万円（70〜90㎡）
セカンド/二拠点
- 断熱・窓・暖房計画を重点、内装はメンテ性重視
- 目安：150万〜500万円
民泊/短期賃貸
- 旅館業法/住宅宿泊事業の適合（用途地域・駐車・消防設備）、音対策
- 目安：200万〜600万円（家具家電含む）

第3章｜面積・目的別の概算早見表（付帯軽め・税込）

30坪・外装更新（塗装150㎡＋付帯軽め＋シール打替え）
- 78万〜145万円
28〜32坪・内装＋水回り2点（浴室・キッチン）
- 230万〜520万円
70〜90㎡・賃貸化パッケージ（防蟻・配管・内装全面・トイレ/洗面）
- 180万〜420万円
窓断熱（内窓10カ所）＋天井断熱
- 45万〜140万円
解体更地（30坪）
- 200万〜400万円
係数
- 重度下地劣化・雨漏り履歴・海沿い仕様：+10〜30％
- 3階建・狭小足場・搬入困難：+10〜25％

第4章｜ひたちなか市の空き家活用事例

事例A｜東石川・築32年木造2階・28坪／整備後売却

施工：2024年10月
内容：草刈り・残置撤去（2t×3台）、外観是正（破風補修・雨樋交換15m）
外壁：日本ペイント「パーフェクトトップ」下1/中1/上1、シーリングはオート化学「オートンイクシード」全打替え
費用：合計82万円
効果：問い合わせ数3倍、2.5カ月で成約。保証：外装3年・シーリング5年

事例B｜勝田本町・築40年平屋・25坪／賃貸化リフォーム

施工：2023年12月
屋根：稲垣「横暖ルーフ」カバー＋エポキシ防錆、外壁は関西ペイント「アレスダイナミックTOP」
室内：キッチン・UB・トイレ更新、防蟻・配管更新、床フロアタイル
費用：396万円
効果：賃料6.2万円/月で満室。保証：屋根メーカー10年、内装1年

事例C｜阿字ヶ浦・築35年別荘／短期賃貸化（塩害配慮）

施工：2024年8月
内容：屋根カバー（SGL×SUSビス）、防砂目隠しフェンス、通風改善（ジャロジー追加）
費用：268万円
効果：海塩汚れの付着低減、夏季稼働率65％

第5章｜専門家コメント

一級建築士（既存住宅状況調査技術者）
- 「空き家はまず“屋根・雨仕舞い”を回復。室内は後回しでも、通風・通水・通電の3つを月1回回すだけで劣化速度が落ちます。」
宅地建物取引士
- 「現況売却でも、外観是正と残置撤去に10〜80万円投資するだけで歩留まりが変わります。インスペクション報告があると離脱率が下がります。」

第6章｜見積書の読み方（実務チェックリスト）

診断報告書の有無（屋根・外壁・床下・小屋裏写真、含水率・蟻害）
工事項目の明細（製品名・等級・数量・単価・工程）
是正範囲（危険木伐採、ブロック塀控壁、電気・ガス安全是正）
産廃処分の内訳（品目・重量・マニフェスト）
付帯（足場・養生・仮設電気/水・トイレ）の内訳
保証（施工◯年／製品◯年）と対象事象
施工記録提出（工程写真・使用材料ロット）
追加単価表（下地不良・雨天順延・追加清掃）

第7章｜スケジュールとベストシーズン

現地調査〜見積：1〜7日
仕様確定〜契約：3〜10日（色はA4実物板で屋外確認）
工期目安
- 外装塗装：10〜18日、屋根カバー：5〜10日、内装全面：5〜15日
ベストシーズン：3〜6月、10〜11月（乾燥安定）
放置対策：月1管理（通風・通水・清掃）とポスト封鎖で特定空家リスクを回避

第8章｜費用最適化と補助制度（2025年時点の例）

コスト最適化
- 地元3社に“同一仕様”で相見積（外装/内装/設備をセット化）
- 屋根・外壁・付帯を同時施工し足場1回化（−8万〜15万円）
- 海沿いはSGL・SUS・高耐候シーリングで再メンテ周期を延長
補助・支援の例
- 茨城県木造住宅耐震改修促進事業（診断・改修補助。屋根軽量化や壁補強と併用可）
- 国の省エネ支援（内窓・高断熱ドア・給湯器等の年度事業）
- ひたちなか市の空き家利活用・住宅支援（年度により解体・改修への助成が設定される場合あり）
申請のコツ
- 原則“着工前申請”。見積・仕様書・図面・施工前写真・所有者確認を準備
- 最新情報は「ひたちなか市都市整備部住宅支援」「茨城県公式サイト」で確認