ひたちなか市の空家税金対策｜固定資産税と特例措置まとめ

2025年11月18日

【結論】

ひたちなか市で空き家を所有している場合、最大の税金リスクは、市の調査で「特定空家」と判断され「勧告」を受けることです。この瞬間、土地の固定資産税を最大1/6に軽減する「住宅用地特例」が解除され、翌年から税額が最大6倍に跳ね上がります。

この最悪のシナリオを回避し、税負担を適正にコントロールするための対策は、以下の3つに集約されます。

【現状維持】月額5,500円からの「空き家管理サービス」を利用する：定期的な管理報告書が「適切な管理」の証明となり、特定空家への指定リスクをほぼゼロにできます。
【収益化】リフォームして「賃貸」に出す：人が住んでいる状態にすれば、住宅用地特例が継続され、家賃収入で固定資産税を賄うことが可能になります。
【処分】「売却」または「解体して売却」する：所有権を手放せば、当然ながら税金の支払い義務はなくなります。特に、相続した空き家の場合、「3,000万円特別控除」の特例を使えば、売却益にかかる譲渡所得税がゼロになる可能性が非常に高いです。

放置は増税への直行便です。空き家の状態とご自身の状況に合わせ、これらの対策の中から最適なものを選択・実行することが、あなたの資産を守るための唯一の道です。

第1章｜空き家所有者が知るべき「固定資産税」の基本構造

なぜ空き家の税金が問題になるのか？その仕組みから理解しましょう。

毎年1月1日時点の所有者に課税

固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点の不動産所有者に対して、ひたちなか市から課税されます。年の途中で売却しても、その年の納税義務者はあなたになります。

税額の計算方法

固定資産税=課税標準額×1.4%固定資産税=課税標準額×1.4%都市計画税=課税標準額×0.3%都市計画税=課税標準額×0.3%

「課税標準額」は、市が決定する「固定資産税評価額」を基に算出されます。

【最重要】「住宅用地の特例」とは？

これが空き家の税金問題を理解する上での最大のポイントです。住宅が建っている土地は、税負担を軽減するための特例措置が適用されています。

小規模住宅用地（200㎡以下の部分）
- 固定資産税の課税標準額が1/6に
- 都市計画税の課税標準額が1/3に
一般住宅用地（200㎡を超える部分）
- 固定資産税の課税標準額が1/3に
- 都市計画税の課税標準額が2/3に

つまり、家が建っているだけで、土地の税金が大幅に安くなっているのです。

第2章｜固定資産税が「6倍」になる恐怖のシナリオ：「特定空家」への指定

空き家を放置すると、この最大の税優遇措置を失うリスクがあります。

「特定空家」とは？

「空家等対策特別措置法」に基づき、ひたちなか市が以下のいずれかの状態にあると判断した空き家です。

保安上危険（倒壊・飛散のおそれ）
衛生上有害（ゴミの散乱、害虫・害獣の発生）
著しく景観を損なう
その他放置することが不適切（雑草の繁茂など）

税金が上がるまでのプロセス

助言・指導：市から「適正に管理してください」という文書が届く。
勧告：指導に従わない場合、「勧告」が行われる。→ この時点で「住宅用地の特例」が解除！
命令：勧告にも従わない場合、改善命令が出され、違反すると50万円以下の過料。
行政代執行：最終手段として、市が強制的に解体し、費用が全額請求される。

つまり、Step2の「勧告」を受けた翌年から、あなたの固定資産税は跳ね上がるのです。

ひたちなか市での具体例

ケースA（保安上危険）：潮風で錆びたトタン屋根がめくれ上がり、強風で飛散する危険があると判断され「指導」が入った。
ケースB（衛生上有害・景観阻害）：夏場に雑草が人の背丈まで伸び、隣家から「害虫がひどい」「見た目が悪い」と市に通報があり「助言」の対象となった。

これらの初期段階で対応すれば、「勧告」まで進むことはありません。

第3章｜ひたちなか市で実践できる3つの空き家税金対策

増税リスクを回避し、税負担をコントロールするための具体的な方法を解説します。

対策1：【現状維持】管理代行サービスを利用し、特例を維持する

最も手軽で確実な「特定空家」回避策です。

内容：月額5,500円〜12,000円で、専門業者が定期的に巡回・通風・清掃を行い、写真付きの管理報告書を作成します。
税金対策としての効果：
- この管理報告書が「適切な管理を行っている」という客観的な証拠となり、市から「特定空家」と認定されるリスクをほぼゼロにできます。
- 結果として、「住宅用地の特例」は継続され、安い税金のまま家を維持できます。
メリット：将来、売却や賃貸を考えるまでの間、資産価値の劣化を抑えながら現状をキープできます。

対策2：【収益化】賃貸物件として活用し、家賃収入で税金を賄う

空き家を収益物件に変える、積極的な対策です。

内容：水回り更新や内装リフォームを行い、賃貸物件として貸し出します。
税金対策としての効果：
- 人が住んでいるため「空き家」ではなくなり、「特定空家」に指定されることはありません。住宅用地特例は当然継続されます。
- 得られた家賃収入で、固定資産税や将来の修繕費を支払うことが可能になります。
ひたちなか市での事例：勝田駅近くの築40年の空き家を約400万円でリフォームし、月6.2万円で賃貸。年間収入約74万円で、固定資産税を十分に賄い、高い利回りを実現。

対策3：【処分】売却・解体による根本的な税金対策

所有し続けることが負担であれば、手放すのが最も確実な税金対策です。

売却する場合
- 効果：所有権が移転するため、翌年からの固定資産税の支払い義務は完全になくなります。
- 譲渡所得税の特例：相続した空き家の場合、前述の**「3,000万円特別控除」**が使えれば、売却益にかかる税金もほぼかかりません。
解体する場合の注意点
- 解体後の税金：建物を解体して更地にすると、その土地は「住宅用地」ではなくなるため、住宅用地の特例が適用されなくなり、固定資産税が上がります。
- 戦略：解体は、すぐに売却できる見込みがある場合や、駐車場など別の活用方法が決まっている場合に限定して行うべきです。むやみに解体すると、税負担だけが増える結果になりかねません。

第4章｜税金に関する専門家からのアドバイス

税理士 「相続した空き家の売却で『3,000万円特別控除』を使う場合、売却期限は“相続開始から3年を経過する年の年末まで”です。また、耐震リフォームや解体をして売るなどの要件を満たす必要があります。この特例が使えるかどうかで手取り額が数百万円変わることもありますので、売却を決めたらすぐに税務の専門家にご相談ください。」
ひたちなか市資産税課担当者（想定） 「固定資産税の納税通知書は毎年4月〜5月頃にお送りしています。もし税額に疑問がある場合や、空き家の取り扱いについてご不明な点があれば、お気軽に資産税課までお問い合わせください。また、家を解体した場合は、年内に『家屋滅失届』を提出していただかないと、翌年も建物分の税金がかかってしまうのでご注意ください。」
不動産コンサルタント 「税金対策は、不動産の価値全体を見て判断すべきです。例えば、解体して税金が上がっても、更地にした方が高く売れるなら、トータルではプラスになります。逆に、税金が安いからと古い家を残した結果、買い手がつかないのでは本末転倒です。税金、リフォーム費、売却価格の3つを天秤にかけ、総合的な収支で判断することが重要です。」

第5章｜FAQ（ひたちなか市の空き家と税金Q&A）

Q1. 空き家のままでも、何か税金が安くなる制度はありますか？
A. いいえ、ありません。むしろ「特定空家」に指定されると税金が上がるリスクしかありません。税負担を軽減するには、「住宅用地の特例」を維持するか、売却・活用するしかありません。

Q2. 固定資産税を滞納するとどうなりますか？
A. 延滞金が加算されるだけでなく、最終的には給与や預貯金、そしてその空き家自体が差し押さえられ、公売にかけられる可能性があります。

Q3. 共有名義の場合、税金は誰が払うのですか？
A. 共有者全員が連帯して納税義務を負います。市からは代表者一人に納税通知書が送られますが、代表者が払わない場合、他の共有者に請求が行きます。支払いをめぐるトラブルを避けるため、共有者間で支払いのルールを決めておくことが重要です。

Q4. 「空き家バンク」に登録すると税金は安くなりますか？
A. ひたちなか市の空き家バンクに登録しただけでは、税金は安くなりません。しかし、バンクを通じて売却や賃貸が決まれば、結果的に税金の負担から解放されたり、家賃収入で賄えたりすることになります。

Q5. 解体費用の補助金と、解体後の増税はどちらが影響が大きいですか？
A. ケースバイケースです。解体費用の補助金（上限50万円など）は一度きりですが、固定資産税の増額は土地を所有し続ける限り毎年続きます。例えば、年間10万円の税金が30万円に上がった場合、3年もすれば補助金額を上回る負担増となります。そのため、解体は短期での売却を前提に計画するのが鉄則です。