【ひたちなか市賃貸リフォーム】オーナー向け空室対策と費用相場

2025年11月10日

【結論】

ひたちなか市の賃貸リフォーム費用は、原状回復（1K/20㎡）で8万〜25万円、内装+設備のミニリノベ（1LDK/35〜45㎡）で35万〜120万円、フルリノベ（2DK→1LDK・水回り更新）で180万〜380万円が目安です。空室対策の即効策は「第一印象UP（外観・共用・玄関）＋内装の“清潔×便利”パッケージ」。需要が強いのは「明るい内装×木目」「ネット無料」「宅配ボックス」「独立洗面・室内物干し」。見積は「製品名・数量（m²/台数）・工程・保証・写真提出」を明記、家賃UP/回復に見合う投資対効果（回収年数＝工事費÷年間家賃増＋空室損削減）で判断。阿字ヶ浦など海風エリアは金物SUS・塩害対策を標準に。

第1章｜ひたちなか市の賃貸リフォーム“基本ルールと相場感”

相場（税込の目安）
- 原状回復（1K/20㎡）：8万〜25万円（クロス/CF/ハウスクリーニング/小修繕）
- ミニリノベ（1LDK/35〜45㎡）：35万〜120万円（内装全面＋照明・アクセ、場合によりキッチン/洗面）
- 設備更新（単体）
  - キッチン交換（単身用W1500〜1800）：18万〜45万円
  - 浴室ユニット（1014/1116）：45万〜110万円
  - 洗面台W600：6万〜15万円、トイレ：8万〜20万円
  - エアコン：8万〜18万円、給湯器：9万〜22万円
- 外観・共用改善
  - 外壁塗装（30坪）：78万〜145万円
  - エントランス意匠・宅配ボックス：8万〜35万円
  - 屋根カバー（80〜120㎡）：80万〜180万円
需要・地域特性（参考）
- 勝田駅〜金上・佐和の通勤圏は転勤・単身/ファミリー混在、ネット無料・宅配BOX人気
- 海沿い（阿字ヶ浦・平磯）は塩害対策の金物・フード・ビスSUS指定が長寿命化に寄与
標準工程
1. 現地調査（劣化・競合比較・募集賃料の仮説）
2. 仕様選定（ターゲット設定→内装/設備/共用の優先順位）
3. 見積（製品名・数量・工程・保証）と原状回復範囲の線引き
4. 施工（工程写真）→完成後撮影→募集資料連携

第2章｜ターゲット別の勝ちパッケージ

単身（社会人・転勤）
- 必須：ネット無料、照明一体、ウォシュレット、2口コンロ、宅配ボックス（共用）
- 内装：白基調×オーク木目、アクセントクロス1面、ハンガーパイプ、可動棚
カップル〜小ファミリー
- 必須：独立洗面、室内物干し、追焚、TVモニターホン
- 内装：床はフロアタイル、汚れ防止クロス、可動棚パントリー
海沿い物件
- 金物SUS/アルミ、レンジフード塩害仕上げ、外部フード交換、バルコニー防錆塗装

第3章｜面積・仕様別の概算早見表（付帯軽め・税込）

1K/20㎡原状回復＋α（照明・アクセ）
- 12万〜28万円
1LDK/40㎡ミニリノベ（内装全面＋洗面/トイレ更新）
- 65万〜140万円
2DK→1LDK 間取り変更＋水回り一新（50〜60㎡）
- 180万〜380万円
共用改善
- 宅配ボックス（6〜12戸向け）：8万〜25万円
- 駐輪場ライン・サイン更新：5万〜20万円
係数
- エレベーター無上階、繁忙期短工期、塩害仕様：+5〜20％

第4章｜ひたちなか市の具体的な事例・実績

事例A｜勝田本町・1K 22㎡原状回復＋アクセUP

施工：2024年11月
内容：壁天井クロス（汚れ防止）、床CF、LED照明、物干しワイヤー、ミニ冷蔵庫上収納
価格：18万6,000円、工期：2日
効果：賃料+2,000円、募集期間28→12日に短縮

事例B｜東石川・1LDK 40㎡内装全面＋水回り更新

施工：2024年9月
内容：フロアタイル、機能性クロス、洗面W600新設、トイレ更新、TVモニターホン、ネット無料導入
価格：92万円、工期：5日
効果：反響数2.4倍、成約賃料+4,000円、退去後空室7日で成約

事例C｜阿字ヶ浦・2DK→1LDK 海沿い仕様フルリノベ

施工：2024年7月
内容：間仕切り撤去、キッチンW2100新設、浴室1014更新、塩害対策フード、バルコニー防錆
価格：318万円、工期：14日
効果：成約賃料+8,000円、稼働率向上、メンテ周期延長

第5章｜専門家コメント

宅地建物取引士・賃貸経営管理士
- 「“第一印象×ネット無料×安心設備”が勝ちパターン。家賃+2,000〜4,000円の設計で2〜4年回収が現実的です。」
一級建築士（既存住宅状況調査技術者）
- 「海沿いは小さなサビが長期コストに直結。外部金物の材質指定と換気フードの塩害対策はマスト。」

第6章｜見積書の読み方（実務チェックリスト）

仕様の明確化（製品名・型番・色番・数量m²/台数）
工程・範囲（解体/処分、下地補修、電気・設備、内装、共用）
産廃内訳・搬入経路、夜間・短工期の加算
保証（施工◯年、機器メーカー保証、漏水時の対応）
施工写真・完成写真の提出、募集用写真の提供の可否
追加単価表（下地不良・設備劣化・塩害での追加対応）

第7章｜スケジュールとベストシーズン

現地調査〜見積：1〜5日
仕様確定〜契約：3〜10日
工期目安：原状回復1〜3日、ミニリノベ3〜7日、フルリノベ7〜14日
募集のベストタイミング：1〜3月の繁忙期へ逆算、10〜11月着工が理想
退去連絡→施工→募集→内見導線（鍵管理・昼間採光）を一本化

第8章｜費用最適化と補助制度（2025年時点の例）

コスト最適化
- 同一仕様で地元3社相見積、複数戸一括で諸経費分散
- 同時に原状回復＋価値UPオプション（照明・アクセ・ネット）をセット化
- 海沿いは初期にSUS/塩害対策で再メンテ周期を延長
補助・支援の例
- 国の省エネ支援（窓・給湯・断熱の同時改修で該当年度あり）
- ひたちなか市/茨城県の空き家利活用系支援（用途によっては賃貸活用で補助対象の年あり）
申請のコツ
- 原則“着工前申請”。仕様書・見積・図面・写真・所有確認を用意
- 募集時の省エネ表示（断熱窓・給湯器等）で訴求を強化