【ひたちなか市 中古物件リフォーム】購入後の改修費用と成功事例

【結論】

ひたちなか市で中古物件を購入後に行うリフォーム費用は、部分改修が50万〜200万円、内外装＋水回り中心の総合改修が300万〜900万円、骨格を活かしたフルリノベ（70〜100㎡・間取り変更・断熱/耐震同時）が600万〜1,500万円が目安です。海風・塩害と北寄り季節風（飛砂）の影響があるため、外装は「エポキシ防錆下塗＋上位塗膜（ラジカル/無機）＋シーリング“全打替え”」、屋根・金物は「SGLガルバ＋SUSビス」を標準化。見積は「製品名・数量（m²/塗布量/板厚）・工程（下地補修/可使・乾燥時間）・保証・写真提出」を明記し、屋根・外壁は同時施工で足場共用（−8万〜15万円）を狙うのが最短ルートです。

第1章｜ひたちなか市の中古物件リフォーム“基本ルールと相場感”

• 外装・屋根（30坪・外壁150㎡の目安、税込）
  • 外壁塗装（足場・3回塗・下地補修）：78万〜145万円
  • シーリング全打替え（延長120〜180m）：12万〜25万円
  • 屋根カバー（スレート→SGL 80〜120㎡）：110万〜220万円
• 室内・水回り
  • キッチン：70万〜180万円、浴室（UB）：80万〜180万円
  • トイレ：15万〜40万円、洗面：12万〜35万円、給湯器：18万〜45万円
• 内装・断熱・窓
  • 壁天井クロス（70〜90㎡）：50万〜120万円、床（フロアタイル/フローリング）：40万〜120万円
  • 内窓：1カ所2.5万〜12万円、玄関断熱ドア：20万〜45万円
  • 天井断熱：30万〜80万円、床断熱：40万〜120万円
• 耐震
  • 診断：3万〜18万円、部分補強：30万〜120万円、バランス是正：80万〜200万円
• 工期目安
  • 部分：1〜2週間、総合：3〜8週間、フル：4〜12週間（設計・申請は別途1〜4週間）

第2章｜購入前後にやること（失敗しない手順）

1. 購入前インスペクション（屋根・外壁・床下・小屋裏・配管・電気）と概算見積の取得
2. 優先順位化：A＝雨仕舞い（屋根・谷・取り合い・雨樋）→B＝安全/設備（配管・防蟻・電気）→C＝断熱/窓→D＝内装・造作
3. 同一仕様で地元3社に相見積（製品名・数量・工程・保証固定）
4. 屋根・外壁は同時施工で足場1回に集約、補助制度は“着工前申請”を徹底
5. 工程写真・含水率・塗布量/板厚・可使/乾燥時間を記録提出してもらう

第3章｜規模・目的別の概算早見表（付帯軽め・税込）

• 外装更新パック（外壁150㎡＋シール全打替え）：78万〜145万円／10〜18日
• 屋根カバー（80〜120㎡）：110万〜220万円／5〜10日
• 水回り2点（キッチン＋UB）＋内装一部：230万〜520万円／7〜14日
• 断熱重視（内窓10カ所＋天井断熱100㎡＋気流止め）：45万〜140万円／1〜3日
• 30坪・標準再生（外壁塗装＋内装全面＋トイレ/洗面）：180万〜420万円
• フルリノベ（70〜100㎡・間取り変更・断熱/耐震同時）：600万〜1,500万円／4〜12週間

係数

• 海沿い仕様（SUS・塩害フード・高耐候シール）・重度下地・3階建：+10〜30％
• マンションは規約・遮音・ダクト制約で+5〜15％

第4章｜ひたちなか市の成功事例

事例A｜勝田本町・築32年 自住用 外装再生＋内装更新

• 費用/工期：268万円／外装12日＋内装5日
• 仕様：外壁 日本ペイント「パーフェクトトップ」下中上3工程、シールはオート化学「オートンイクシード」全打替え、内装は機能性クロス＋フロアタイル
• 効果：第一印象改善、南面退色・目地痩せの抑制、清掃性UP

事例B｜東石川・築30年 賃貸化リフォーム（収益化）

• 費用/工期：396万円／10日
• 仕様：屋根カバー 稲垣「横暖ルーフαS」SGL0.35（断熱一体）、キッチンLIXILノクト、トイレ/洗面更新、ネット無料導入
• 効果：賃料6.2万円/月で満室、反響増、温熱・騒音環境改善

事例C｜阿字ヶ浦・築35年 セカンド用 断熱＋浴室更新（塩害配慮）

• 費用/工期：212万円／7日
• 仕様：内窓（YKK AP プラマードU Low-E）×8、天井ブローイング断熱、TOTOサザナ1616、SUSビス・塩害フード
• 効果：体感温度向上、結露・カビ減、小さなサビの進行抑制

第5章｜見積書の読み方（実務チェックリスト）

• 製品名・型番・グレード（例：NP パーフェクトトップ、横暖ルーフαS、TOTO サザナ）
• 数量・仕様値：塗布量ml/㎡・板厚t・U値・耐風/耐雪（外構時）
• 工程：下地補修・シーリング工法・可使/乾燥時間・写真台帳
• 付帯：足場・養生・産廃・仮設の内訳（マニフェスト）
• 保証：施工◯年／製品◯年、定期点検（1年/3年）有無
• 追加単価：下地不良・雨天順延・配管/電気移設・夜間対応

第6章｜補助制度と申請のコツ（2025年時点の例）

• 主な補助
  • 国：先進的窓リノベ（内窓/断熱ドア）、給湯省エネ、子育てエコホーム（年度事業）
  • 県：茨城県 木造住宅耐震改修促進（屋根軽量化・耐震連動で活用余地）
  • 市：ひたちなか市 住宅・空き家利活用支援（年度で内容・上限変動）
• 申請の鉄則
  • 原則“着工前申請”。製品型番・U値等を確定し、見積・仕様書・図面・写真・所有確認を準備
  • 先着枠は開始日に申請、窓口：ひたちなか市 都市整備部 住宅支援/茨城県公式サイト

第7章｜よくある落とし穴と回避策

• 雨仕舞い後回しで内装先行
  • 回避：屋根・谷・取り合い・雨樋を先に是正、内装は後でOK
• シーリング“増し打ち”提案のみ
  • 回避：既存撤去の“全打替え”＋高耐候材を指名
• 破格見積に飛びつく
  • 回避：塗布量・板厚・ルーフィング等級・役物数量・写真提出の裏取り
• 断熱/結露の見落とし
  • 回避：内窓・気流止め・換気計画を同時に
• 調整コストの過小見積もり
  • 回避：残置撤去・下地不良・配管電気移設の追加単価表を必ず添付

第8章｜今日やることチェックリスト

• 物件の図面・築年・延床・劣化写真（屋根/外壁/床下/水回り）を準備
• 希望（自住/賃貸/セカンド）と優先順位（雨仕舞い→設備→断熱→内装）を決める
• 地元3社へ“同一仕様”で見積依頼（製品名・数量・工程・保証を固定）
• 見積の「製品名・数量・塗布量/板厚・工程・保証・写真提出」を赤ペンチェック
• 補助制度の適用可否を着工前に市・県・国で確認

お問い合わせ先

屋根・外壁・リフォームのことならお気軽にご相談ください。

会社名：株式会社住宅サービス
代表取締役：岩本 忠男
所在地：〒312-0042 茨城県ひたちなか市東大島1-17-6

TEL：

• 代表：029-272-2877
• リフォーム専用：0120-03-5517
• 不動産専用：0120-20-5680

許可番号：

• 一般建設業許可 茨城県知事許可（般-03）第37470号
• 宅地建物取引業 茨城県知事（2）第7362号

公式サイト：👉 https://tokyoroof.com/