ひたちなか市のリノベーション費用と施工事例｜中古住宅を蘇らせる方法

2025年11月10日

【結論】

ひたちなか市で中古住宅をリノベーションする費用は、部分改修で100万〜400万円、骨格活かしの全面リノベ（70〜100㎡）で600万〜1,500万円が目安です。成功の鍵は「屋根・防水を最優先」「海風・塩害対策を織り込む」「同一仕様で地元3社に相見積」「製品名・数量・工程・保証を明記」の4点。インスペクション（住宅診断）と補助制度の“着工前申請”をセットにすれば、品質とコストの両立がしやすく、資産価値の回復・居住性向上が狙えます。

第1章｜ひたちなか市のリノベ費用相場（2025年・税込目安）

外装・躯体
- 外壁塗装（150㎡・3回塗り・足場込）：78万〜145万円（海側・南面はフッ素/無機 110万〜160万円）
- 屋根カバー（スレート→ガルバ 80〜120㎡）：110万〜220万円
- 屋根葺き替え（瓦/スレート）：140万〜260万円
- ベランダ防水（10㎡）：12万〜28万円
- シーリング全打替え（30坪級）：12万〜25万円
室内・水回り
- キッチン：70万〜180万円（I型→対面は+30万〜80万円）
- 浴室（UB）：80万〜180万円（断熱浴槽・窓交換で+10万〜30万円）
- トイレ：15万〜40万円（内装含む）
- 洗面：12万〜35万円
内装・断熱・窓・設備
- 内装一式（70〜90㎡の床・壁・天井）：120万〜300万円
- 断熱改修（天井・床・一部壁）：30万〜160万円
- 窓交換/内窓：1箇所3万〜12万円（高断熱ガラスは+）
- 配管更新（給水・給湯・排水の一部）：30万〜120万円
- 給湯器（高効率含む）：18万〜45万円
フルリノベ（70〜100㎡・間取り変更含む）
- 600万〜1,500万円（耐震・断熱・設備一新・造作含む）
係数・注意
- 3階建/狭小足場/重度下地劣化：+10〜25％
- 海塩・飛砂対応の防錆＋上位塗料：+5〜15％

第2章｜地域特性に合わせた“正解手順”

ひたちなか特有の劣化要因
- 海風・塩害（阿字ヶ浦・平磯・磯崎）：金属腐食、チョーキング加速
- 北寄りの季節風・飛砂：塗膜摩耗、サッシ・建具の目詰まり
- 平坦地の湿気滞留：床下カビ・シロアリ
手順（優先順位）
1. 屋根・防水・雨樋の健全化（雨仕舞い最優先）
2. 外壁下地補修・シーリング“打替え”・防錆
3. 水回り・配管更新（漏水・詰まりの予防）
4. 断熱・窓・玄関ドア（快適性と省エネ）
5. 内装・造作・意匠（最後に仕上げ）
指定したい材料・工法
- 金属部：エポキシ防錆下塗＋上位塗料（ラジカル/フッ素/無機）、ビスはSUS
- シーリング：高耐候タイプを“全打替え”、可塑剤ブリード対策品を指名
- 屋根：ガルバリウム鋼板カバー（断熱付）や高耐候防水

第3章｜目的別の概算プラン例

自宅用・快適性重視（80㎡）
- 屋根カバー、ラジカル外壁、内窓10箇所、玄関断熱ドア、UB・キッチン更新、内装一式
- 概算：850万〜1,200万円
賃貸化リノベ（70㎡）
- 外観是正、キッチン/UB/トイレ新調、床フロアタイル、照明・スイッチ更新、簡易断熱
- 概算：380万〜700万円（原状回復＋α）
セカンドハウス・海近（70㎡）
- 屋根カバー、塩害対策金物、外壁フッ素、通風計画、外構防砂フェンス
- 概算：420万〜900万円

第4章｜ひたちなか市の施工事例

事例A｜勝田本町・築38年・木造28坪・外装再生＋断熱

施工：2024年11月
外壁：日本ペイント「パーフェクトトップ」下1/中1/上1（規定塗布量遵守）
シーリング：オート化学「オートンイクシード」全打替え
窓：LIXIL インプラス内窓×8
価格：総額112万円（外装メイン・足場共用で圧縮）
効果：南面退色の抑制、体感温度改善、足場共用で−12万円
保証：外装3年、シーリング5年

事例B｜東石川・築30年・戸建フルリノベ（賃貸化）

施工：2024年8月
屋根：稲垣「横暖ルーフ」カバー＋エポキシ防錆
浴室：TOTO サザナ、キッチン：クリナップラクエラ
断熱：天井高性能グラスウール、玄関ドア交換、内窓6箇所
価格：638万円
成果：募集開始2週間で成約、賃料6.4万円/月、原状回復より空室期間短縮
保証：屋根メーカー10年、内装1年

事例C｜阿字ヶ浦・築35年・別荘→短期賃貸向け

施工：2024年7月
外壁：関西ペイント「アレスダイナミックMUKI」3工程
外構：防砂目隠しフェンス（H1800 L20m）、金物SUS化
価格：298万円
効果：艶持ち向上、海塩汚れの付着低減、夏季稼働率65％

第5章｜専門家コメント

一級建築士・既存住宅状況調査技術者
- 「“屋根・雨仕舞い最優先”が鉄則。下地含水率や乾燥時間を記録し、工程写真を必ず残す会社を選びましょう。」
宅地建物取引士
- 「第一印象の改善（外観是正・残置撤去）に10〜80万円かけると、売却・賃貸とも反響が大きく変わります。」

第6章｜見積書の読み方（実務チェックリスト）

製品名・グレード・塗布量（ml/㎡）・缶数が明記されているか
工程（下地補修、養生、下塗・中塗・上塗）の数量が具体か
シーリングは“打替え”か、“増し打ち”か、材料名と延長m
足場・養生の内訳（m²単価、メッシュ有無）、高所・狭小加算
産廃の品目・重量・単価、マニフェスト発行
施工保証年数と対象事象、メーカー保証の扱い
施工記録（開缶・塗布量・含水率・各工程写真）の提出有無

第7章｜スケジュールとベストシーズン

現地調査〜見積：1〜7日
設計・仕様確定：1〜3週間（A4実物板やカラー提案で失敗回避）
工期：外装10〜20日、内装50〜90日（住みながらは長め）
ベストシーズン：3〜6月、10〜11月（乾燥安定）
台風・梅雨対策：順延条件、含水率12〜15％以下の基準、可使時間の厳守を契約書に

第8章｜費用最適化と補助制度（2025年時点）

コスト最適化
- 地元3社に“同一仕様”で相見積
- 屋根・外壁・付帯同時で足場共用（−8万〜15万円）
- 金属部が多い家は防錆下塗＋上位塗料で再塗装周期を延長
- 仮住まい費は工程分割や住みながら施工で最小化
使える可能性のある補助
- ひたちなか市：空き家利活用・耐震関連（年度により上限額・対象が変動）
- 茨城県：木造住宅耐震改修促進事業（診断・改修の補助）
- 国：省エネ支援（高断熱窓・高効率給湯器等）
申請のコツ
- 原則“着工前申請”。見積・仕様書・図面・写真を事前準備
- 先着枠は受付開始日に申請、予約・事前相談を活用

第9章｜よくある落とし穴と回避策

極端に安い見積
- 回避：塗布量・缶数不足、下地省略の懸念。仕様書・写真提出を必須化
シーリング“増し打ち”のみ
- 回避：基本は“打替え”。海側は高耐候材を指定
色選びの後悔
- 回避：A4実物板を南面・北面で確認、3〜5分艶が人気
近隣トラブル
- 回避：着工前挨拶、洗浄日時周知、車両・養生計画を共有
スケジュール遅延
- 回避：雨天順延ルールと代替日、可使時間の明記

第10章｜FAQ

Q1. 80㎡のフルリノベで1,000万円は妥当？
- A. 間取り変更＋耐震・断熱・設備一新なら妥当圏。仕様を落とせば700〜900万円も検討可。
Q2. 海沿いエリアでの塗料は？
- A. 防錆下塗＋ラジカル以上、長期はフッ素/無機。ビスはSUS指定。
Q3. 住みながら工事は可能？
- A. 可能。水回りは仮設手配、粉塵対策・工程分割を計画に。
Q4. 保証はどれくらい必要？
- A. 外装3〜10年、付帯2〜5年、屋根メーカー10年が目安。施工保証と製品保証の違いを確認。
Q5. インスペクションはやるべき？
- A. 推奨。屋根・床下写真、含水率、蟻害の有無を記録。売却・賃貸時の信頼性が上がる。

第11章｜今日やることチェックリスト

目的と優先順位（必須／できれば／今回は見送り）を整理
図面・築年・面積・劣化箇所の情報を準備
地元3社へ現地調査依頼（同一仕様で依頼）
見積の「製品名・塗布量・工程・保証・産廃」を赤ペンチェック
補助制度の適用可否を着工前に確認
ベストシーズンから逆算した工程表を作成

第12章｜依頼先の選び方

登録・資格
- 建設業許可、建築士、既存住宅状況調査技術者
- 有機溶剤作業主任者、足場の組立て等作業主任者
- 宅地建物取引業（賃貸・売却視野の場合）
信頼のサイン
- 診断報告書と工程写真（開缶・下地補修・各塗り重ね）
- 見積の製品名・塗布量・工程・保証の明記
- 近隣挨拶と苦情窓口の明確化
- 引渡し後の定期点検（1年・3年）