【ひたちなか市空家手続き】相続・売却時に必要な流れまとめ

2025年11月18日

【結論】

ひたちなか市で空き家を相続してから売却するまでの一連の手続きは、「①相続手続きフェーズ」と「②売却手続きフェーズ」の2段階に分かれます。成功の鍵は、この2つのフェーズをいかにスムーズに連携させるかにかかっています。

最大のポイントは、2024年4月から義務化された「相続登記」を3年以内に必ず完了させることです。これを怠ると10万円以下の過料リスクがあるだけでなく、売却活動そのものが開始できません。

相続登記が完了したら、次にひたちなか市の地域特性を理解した売却戦略を立てます。具体的には、「①地元に強い不動産会社を3社以上比較」「②市の補助金（解体・リフォーム）を事前確認」「③売却益にかかる税金の特例（3,000万円控除）を最大限活用」の3点が重要です。

放置すれば「特定空家」指定で固定資産税が最大6倍になるリスクも抱えるため、「司法書士」と「不動産業者」という2人の専門家をパートナーに、計画的に手続きを進めることが、あなたの資産を守り、円滑な現金化を実現するための唯一の道です。

第1章｜【相続フェーズ】まず何をすべきか？相続発生から登記完了までの3ステップ

相続が発生したら、悲しみに暮れる間もありませんが、以下の手続きを順に進める必要があります。特に「相続登記」は、法改正によりすべての所有者の義務となりました。

Step 1：相続人の確定（戸籍収集）

まず、誰が法的な相続人なのかを確定させる必要があります。これがすべての手続きのスタートラインです。

やること：被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までのすべての戸籍謄本（除籍謄本、改製原戸籍謄本を含む）と、相続人全員の現在の戸籍謄本を取得します。
取得場所：本籍地の市区町村役場。ひたちなか市に本籍がある場合は、ひたちなか市役所市民課で取得できます。遠方の場合は郵送での請求も可能です。
なぜ必要か：遺産分割協議や法務局への登記申請の際に、法的な相続関係を証明するために必須となります。

Step 2：遺産分割協議

相続人全員で、誰がその空き家を相続するのかを話し合います。

やること：相続人全員で協議し、合意した内容を**「遺産分割協議書」**として書面にします。この書類には、相続人全員が署名し、実印を押印します。
重要ポイント：
- 全員の合意が必須：一人でも反対すれば協議は成立しません。
- 実印と印鑑証明書：遺産分割協議書には、相続人全員の印鑑証明書（発行から3ヶ月以内）を添付します。
- 共有名義は避ける：安易に兄弟姉妹での共有名義にすると、将来売却や解体をする際に、また全員の同意が必要になり、手続きが煩雑になるため、代表者一人が単独で相続するのが一般的です。

Step 3：相続登記の申請（所有権移転登記）

遺産分割協議がまとまったら、法務局で不動産の名義を被相続人からあなた（新所有者）へ変更します。

やること：必要書類（遺産分割協議書、戸籍謄本一式、固定資産評価証明書など）を揃え、不動産の所在地を管轄する法務局（ひたちなか市の場合は水戸地方法務局）に登記を申請します。
専門家への依頼：この手続きは非常に専門的で複雑なため、司法書士に依頼するのが一般的です。ひたちなか市内の司法書士に依頼すれば、法務局への手続きもスムーズです。
費用目安：司法書士への報酬（5万〜15万円）＋登録免許税（固定資産税評価額の0.4%）

【注意】この相続登記が完了して初めて、あなたは法的にその空き家を売却する権利を得ます。

第2章｜【売却フェーズ】登記完了後にやるべきこと｜査定から現金化までの5ステップ

相続登記が完了したら、いよいよ売却活動のスタートです。

Step 1：不動産会社の選定と査定依頼

どの不動産会社をパートナーに選ぶかが、売却の成否を大きく左右します。

業者選び：ひたちなか市の不動産市場（勝田駅周辺の需要、海沿いの特性など）を熟知した、地元に強い不動産会社を最低3社リストアップします。
査定依頼：3社に「訪問査定」を依頼し、売却見込み価格とその根拠を比較します。この時、「一番高い査定額」を提示した会社が一番良い会社とは限りません。「なぜその価格なのか」を論理的に説明できる会社を選びましょう。

Step 2：媒介契約の締結

売却を依頼する不動産会社と契約を結びます。契約には3種類あります。

専属専任媒介契約：1社にすべてを任せる。自己発見取引も不可。
専任媒介契約：1社に任せるが、自分で買主を見つけることは可能。
一般媒介契約：複数の会社に同時に依頼できる。

空き家売却に慣れていない場合は、1社と密に連携して売却戦略を練ることができる**「専任媒介契約」**がおすすめです。

Step 3：売却活動の準備と開始

買い手に「欲しい」と思わせるための準備を行います。

商品化：草刈り、残置物撤去、ハウスクリーニングなど、最低限の「見た目の改善」を行います。
インスペクション：専門家による建物状況調査を実施し、報告書を用意すると、買い手の安心感が高まり、価格交渉を有利に進められます。
販売開始：不動産情報サイト（SUUMO、HOME’Sなど）への掲載や、チラシ配布などで販売活動がスタート。内覧希望があれば対応します。

Step 4：売買契約の締結

購入希望者が見つかったら、条件交渉を経て契約を結びます。

手続きの流れ：不動産会社から買主へ重要事項説明が行われ、内容に合意すれば「売買契約書」を取り交わし、買主から手付金（売却価格の5〜10%が一般的）を受け取ります。
契約不適合責任：雨漏りやシロアリ被害など、契約書に記載のない欠陥が後から見つかった場合、売主が責任を負う義務です。インスペクションで事前に把握し、告知しておくことでリスクを回避できます。

Step 5：決済と引き渡し

売買の最終ステップです。

手続きの流れ：金融機関などで、買主から残代金を受け取ると同時に、司法書士が所有権移転登記を申請します。その後、買主に家の鍵を渡して、すべての手続きが完了します。

第3章｜ひたちなか市ならではの手続きのポイントと費用・税金

ひたちなか市の補助金：解体して更地で売る場合や、売却前に耐震リフォームを行う場合は、ひたちなか市の「空家等対策支援事業補助金」が使える可能性があります。必ず工事の契約前に市役所（住宅政策課など）に相談してください。
譲渡所得税と「3,000万円特別控除」：売却して利益が出た場合、譲渡所得税がかかります。しかし、相続した空き家の場合、「耐震リフォームをして売る」または「更地にして売る」などの要件を満たせば、利益から最大3,000万円を控除できる特例が使え、税金がゼロになるケースがほとんどです。この特例の活用は、売却戦略を立てる上で非常に重要です。

第4章｜ひたちなか市での手続き・成功事例

事例A（スムーズな相続・売却）：ひたちなか市在住の長男が、県外に住む妹と実家を相続。地元の司法書士に依頼し、遺産分割協議書の作成から長男名義への相続登記までをワンストップで完了。同時に、地元に強い不動産会社に売却を依頼。約50万円で残置物撤去と草刈りを行った結果、3ヶ月で希望価格で成約。売却代金をスムーズに分割できた。
事例B（数次相続で苦労）：祖父名義のまま30年以上放置された勝田地区の空き家。相続人は、叔父やいとこを含め12人にまで増えていた。司法書士が全国に散らばる相続人を粘り強く探し出し、全員から実印をもらうまでに1年半以上を要した。売却できたものの、手続きにかかった費用と時間は膨大で、「もっと早く登記していれば…」と後悔することになった。

第5章｜専門家からのアドバイス

司法書士 「相続登記の義務化は、もはや待ったなしです。手続きで最も時間がかかるのは、戸籍の収集と、相続人全員との連絡です。関係者が元気で、連絡がつくうちに早く着手することが、結果的に最大のコスト削減につながります。」
不動産業者 「ひたちなか市では、勝田駅周辺の利便性を求める層と、阿字ヶ浦の海沿いの環境を求める層で、買い手のニーズが全く異なります。私たちはその地域ごとの『売り方』を熟知しています。売却査定と同時に、買取の査定も取っておくと、時間がない場合の『保険』になり、精神的な余裕が生まれます。」
税理士 「3,000万円特別控除の適用要件は非常に複雑です。特に『耐震リフォーム』や『更地』の条件は、売却活動を始める前に計画しないと手遅れになります。売却方針が決まったら、必ず事前に税務の専門家にご相談ください。」