ひたちなか市の空家対策特措法とは？指定リスクと対応法

2025年11月18日

【結論】

ひたちなか市で空き家を放置し、市から「特定空家」に指定され「勧告」を受けると、固定資産税の軽減措置が解除され、税額が最大6倍に跳ね上がるという深刻な経済的リスクを負います。これは、空き家所有者にとって最も避けなければならない事態です。

この法律の運用は「助言・指導」→「勧告」→「命令」→「行政代執行」と段階的に進みますが、税金が増えるのは「勧告」の時点です。ひたちなか市では特に、強風による屋根材の飛散、塩害で劣化したブロック塀の倒壊、夏場の雑草繁茂や害獣（ハクビシン等）の発生が「特定空家」の指摘対象となりやすい典型的なケースです。

この最悪のシナリオを回避する最も現実的な対策は、月額5,500円からの専門業者による「空き家管理サービス」を利用するか、管理が負担であれば早期に「売却」または「解体」を決断することです。

市から通知が届いた場合は、決して無視せず、まずは市の担当窓口（都市整備部など）に相談し、今後の対策について対話する姿勢を見せることが、事態の悪化を防ぐための第一歩となります。

第1章｜「空家等対策特別措置法」とは？ひたちなか市における運用実態

「空家特措法」は、全国的に増加する空き家が地域の安全や景観、衛生を脅かす問題に対応するために制定された法律です。ひたちなか市も、この法律に基づき、適切な管理が行われていない空き家への対応を進めています。

法律が定める「特定空家」とは？

単に人が住んでいない「空き家」が、すぐに問題となるわけではありません。法律が対象とするのは、以下のいずれかの状態にある「特定空家」です。

保安上危険となるおそれのある状態
例：建物が傾いている、屋根や外壁が剥がれ落ちそうになっている、ブロック塀が倒れそうになっている。
衛生上有害となるおそれのある状態
例：ゴミが散乱し悪臭を放っている、害虫や害獣（ネズミ、ハクビシン等）が発生・営巣している。
著しく景観を損なっている状態
例：窓ガラスが全て割れている、建物全体がツタで覆われている。
その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
例：庭木が隣家や公道にまで著しく越境している、不審者の侵入が容易な状態になっている。

ひたちなか市の取り組み

ひたちなか市では、市民からの通報や職員によるパトロールを通じて市内の空き家の実態を把握しています。所有者が判明した場合は、まず文書で適正な管理を促す通知を送付し、所有者との対話を通じて問題解決を図ることを基本方針としています。また、都市整備部住宅政策課などに専門の相談窓口を設け、補助金制度の案内や専門家団体の紹介なども行っています。

第2章｜【警告】「特定空家」指定までの4ステップと所有者の末路

市が「特定空家」と判断した場合、行政措置は以下の4段階で進みます。段階が進むほど、所有者の負担は重くなります。

Step 1：助言・指導

近隣住民からの通報や市の調査により、問題のある空き家が発見されると、まずは所有者に対して文書や電話で「助言」または「指導」が行われます。「屋根のトタンが剥がれかけているので危険です」「雑草を刈ってください」といった具体的な内容で、自主的な改善を促す段階です。この時点では、法的な強制力はありません。

Step 2：勧告【※ここが運命の分かれ道】

助言・指導に従わず、状態が改善されない場合、市は「勧告」を行います。これは、単なるお願いではなく、法的な意味を持つ重要な措置です。

最大のペナルティ：この「勧告」を受けると、固定資産税の「住宅用地特例」が適用対象外となります。
税金の増大：これにより、土地にかかる固定資産税が最大6倍、都市計画税が最大3倍に跳ね上がります。例えば、年間10万円だった固定資産税が、翌年から40万円、50万円になるという事態が現実に起こります。

Step 3：命令

勧告にも従わず、正当な理由なく放置を続けた場合、市は期限を定めて改善を「命令」します。これは行政による最も強い改善要求です。この命令に違反した場合、50万円以下の過料が科される可能性があります。

Step 4：行政代執行

命令にも従わない、または所有者が不明で、かつ放置すれば倒壊など明白な危険が差し迫っている場合、最終手段として市が所有者に代わって建物の解体などの措置を強制的に実施します。これを「行政代執行」と言います。

費用の全額請求：解体にかかった費用（木造30坪で200万〜400万円）は、後日、全額が所有者に請求されます。税金と同様に、この費用から逃れることはできません。

第3章｜ひたちなか市で「特定空家」に認定されやすい家の特徴

ひたちなか市の地域特性を考慮すると、特に以下のような状態の空き家は「特定空家」として指摘されやすいため、注意が必要です。

屋根・外壁の飛散リスク
海からの潮風で錆びてめくれ上がったトタン屋根や、強風で浮き上がったスレート屋根は、台風などの際に飛散し、近隣に大きな被害を与えるリスクが非常に高いと判断されます。
ブロック塀・フェンスの倒壊リスク
塩害で内部の鉄筋が錆びて膨張し、ひび割れたブロック塀は、地震時に凶器となり得ます。これも重点的な指摘対象です。
雑草・害獣問題
夏場に人の背丈まで伸びた雑草は、景観を損なうだけでなく、害虫の発生源や放火の危険性を高めます。また、屋根裏などにハクビシンやアライグマが住み着き、糞尿による悪臭や建物の劣化を引き起こすケースも、近隣からの通報につながりやすい問題です。
窓ガラスの破損放置
割れた窓ガラスを放置することは、不審者の侵入を容易にし、地域の防犯性を著しく低下させる行為とみなされます。

第4章｜ひたちなか市における「特定空家」指定を回避するための具体的対策

「特定空家」への指定を回避し、無用なトラブルや経済的負担を避けるための対策は、大きく分けて3つです。

対策1：【現状維持】月額5,500円からの管理サービスを利用する
遠方に住んでいる、高齢で管理が難しいといった場合、専門の管理会社に委託するのが最も手軽で確実な方法です。定期的な巡回や通風、写真付きの報告書は、市に対して「適切な管理を行っている」という何よりの証明になります。
対策2：【活用】リフォームして賃貸・自己利用する
賃貸物件として収益化したり、自身のセカンドハウスとして利用したりすることで、「空き家」という状態そのものを解消する根本的な解決策です。ひたちなか市の補助金が使える可能性もあります。
対策3：【処分】売却または解体する
これ以上管理の手間やコストをかけたくない場合の最終手段です。売却や解体によって、所有者としての責任から完全に解放されます。解体の場合も、市の補助金を活用できる可能性があります。

第5章｜専門家からのアドバイス

行政書士 「市から『空き家の適正管理について』といった通知が届いたら、それは最初のサインです。決して無視せず、必ず文書に記載された連絡先に電話を入れ、『現在、売却を検討中です』『管理会社を探しています』など、今後の意向を伝えることが重要です。行政側も、所有者に対話の意思があることを確認できれば、いきなり厳しい措置に進むことはありません。」
ひたちなか市役所担当者（想定） 「私たちの目的は、罰則を科すことではなく、地域の安全を守ることです。所有者の皆様が抱える様々なご事情も理解していますので、まずは一人で悩まず、都市整備部の住宅政策課にご相談ください。補助金制度のご案内や、提携する専門家団体（建築士会、司法書士会など）の紹介を通じて、一緒に解決策を探すお手伝いができます。」
不動産業者 「『特定空家』に指定され『勧告』を受けると、その事実は不動産取引上の『告知事項』となります。つまり、買い手に対して『この物件は固定資産税が通常より高くなっています』と説明する義務が生じ、売却が著しく困難になります。資産価値が暴落する前に手を打つことが鉄則です。」

第6章｜FAQ（ひたちなか市の空家特措法Q&A）

Q1. どのくらいの期間放置すると「特定空家」になりますか？
A. 期間だけで決まるわけではありません。「1年以上使用されていない」ことに加え、建物の状態が危険・不衛生であるかどうかが判断基準となります。例えば、築浅でも台風で屋根が破損し、放置すれば「特定空家」と判断される可能性があります。

Q2. 固定資産税は本当に6倍になるのですか？計算方法は？
A. 正確には「土地の」固定資産税が最大6倍になります。通常、住宅が建っている200㎡以下の土地の課税標準額は1/6に軽減されています。この軽減措置がなくなるため、本来の課税標準額で計算されることになり、結果として税額が最大6倍になる、という仕組みです。

Q3. 市から通知が来たらどうすればいいですか？
A. まずは冷静に内容を確認し、記載されている担当部署に必ず連絡してください。現状と今後の対策についての意向を伝えることが重要です。無視が最も悪い対応です。

Q4. 相続放棄すれば責任はなくなりますか？
A. 相続放棄をすれば、管理責任は次の相続人に移ります。しかし、相続人全員が放棄した場合、最終的に国の所有となるまでの間、最後に相続放棄した人に管理責任が残る、と民法で定められています。完全に責任から逃れられるわけではないため、注意が必要です。

Q5. 遠方に住んでいて、すぐに対応できません。どうすればいいですか？
A. そのような方のために、空き家管理サービスが存在します。地元の管理会社に依頼し、市の担当者には「〇〇社に管理を委託しています」と伝えることで、適切な対応とみなされます。