ひたちなか市で空家売却をすると費用はいくら？高く売るコツ

2025年11月18日

【結論】

ひたちなか市で空き家を売却する際にかかる費用は、仲介手数料や税金などを合わせて売却価格の4%〜6%が目安です。1,000万円で売れた場合、手元に残るのは約940万円前後となります。しかし、これは家の状態が良い場合の話。実際には解体費用（200万円〜）や残置物撤去費用（20万円〜）が別途発生する可能性を覚悟せねばなりません。

この状況で、空き家を1円でも高く、1日でも早く売却する最大の秘訣は、「買い手の視点に立った『商品化』」にあります。具体的には、以下の5つの鉄則を徹底することです。

第一印象への集中投資：高額なリフォームは不要。50万円を上限に「草刈り・残置物撤去・ハウスクリーニング」を行い、買い手の第一印象を劇的に向上させる。
買い手の不安を科学的に払拭：専門家による建物状況調査（インスペクション）を実施し、「お墨付き」を得る。これが価格交渉の最強の武器になる。
エリア特性に合わせた売却戦略：リフォーム需要の高い勝田駅周辺なら「古家付き」、新築ニーズの高い海沿いや郊外なら「更地」など、売る場所によって売り方を変える。
成功の9割を決めるパートナー選び：全国チェーンより、ひたちなか市の不動産市場を熟知した地元に強い不動産会社を3社以上比較し、最も信頼できる担当者を見つけ出す。
税金の特例を使いこなす：相続した空き家なら、最大3,000万円の譲渡所得控除が使える可能性があります。これを使えるかどうかで手取り額が数百万円変わるため、適用条件に合わせた売却計画を立てる。

これらの鉄則を実践すれば、放置すれば負債となる空き家を、価値ある資産として次世代に繋ぐことが可能になります。

第1章｜知らないと大損！ひたちなか市で空き家売却にかかる費用と税金の全貌

「売れた金額がそのまま手に入る」わけではありません。手元に残る金額を正確に把握するため、売却に伴うコストの全体像を理解しましょう。

売却時に必ず・または高確率でかかる費用

費用項目	目安	内容
仲介手数料	(売却価格×3%+6万円)+消費税	不動産会社に支払う成功報酬。法律で上限が定められている。
印紙税	5千円〜1万円	売買契約書に貼る印紙代。売却価格により変動。
登記費用	5千円〜5万円	住宅ローン完済時の抵当権抹消や、登記簿住所の変更手続き。
残置物撤去費用	20万円〜60万円	家財道具一式の処分費用。3DK程度の一般的な住宅での目安。

状況に応じてかかる高額費用

費用項目	目安	内容
建物解体費用	200万円〜400万円	木造30坪程度の家屋を解体し更地にする費用。
測量費用	30万円〜80万円	隣地との境界が未確定の場合、土地家屋調査士に依頼する費用。

建物状況調査（インスペクション）：5万円〜10万円
ハウスクリーニング・草刈り：5万円〜20万円

【最重要】売却後に支払う税金と「3,000万円特別控除」

家を売って利益（譲渡所得）が出た場合にのみ、「譲渡所得税・住民税」がかかります。譲渡所得=売却価格−(取得費+譲渡費用)譲渡所得=売却価格−(取得費+譲渡費用)

相続した古い家は取得費が不明なことが多く、その場合は「売却価格の5%」を取得費とみなします。

しかし、相続した空き家には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」、通称「空き家特例3,000万円控除」が使える可能性があります。

効果：譲渡所得から最大3,000万円を控除できるため、ほとんどの場合、税金がゼロになります。
主な適用要件：
1. 相続開始日から3年を経過する年の12月31日までに売ること。
2. 昭和56年5月31日以前に建築された家であること。
3. 売却代金が1億円以下であること。
4. 「耐震リフォームをして売る」または「更地にして売る」こと。

この特例が使えるかどうかで手取り額が大きく変わるため、売却戦略を立てる上で必ず不動産会社や税理士に確認してください。

第2章｜【最重要】ひたちなか市のプロが実践する「高く・早く」売るための5つの鉄則

鉄則1：50万円の投資で価値を上げる「第一印象の魔法」

買い手は家の前に立った最初の5秒で買うか買わないかを直感的に判断します。高額なリフォームは不要。「清潔感」と「広さ」を演出するための最低限の投資が、数百万円の価値を生み出します。

草刈り・庭木の剪定：最も費用対効果が高い。荒れた庭は管理されていない印象を与え、建物全体の価値を下げます。
残置物の完全撤去：他人の生活感は買い手の購入意欲を削ぎます。空っぽの空間にすることで、部屋が広く見え、買い手は新しい生活をイメージしやすくなります。
ハウスクリーニングと換気：長年閉め切られた家のカビ臭さやホコリっぽさは致命的です。プロのクリーニングで水回りなどをきれいにし、定期的な換気で空気を入れ替えましょう。

鉄則2：買い手の不安を科学的に払拭する「お墨付き（インスペクション）」の力

中古住宅の購入希望者が最も恐れるのは「買ってから欠陥が見つかること」です。この不安を解消することが高値売却に直結します。

専門家の診断書を提示：建築士による建物状況調査（インスペけション）を受け、「雨漏りなし」「構造上の大きな問題なし」といった報告書を提示することで、買い手は安心して購入を決断できます。
売主のリスク回避：売却後の「契約不適合責任（瑕疵担保責任）」を問われるリスクを大幅に低減できます。
価格交渉を有利に：「専門家の診断済みです」という一言は、買い手からの無茶な値引き要求を防ぐ強力な武器になります。

鉄則3：エリアで変える売却戦略「古家付き」か「更地」かの分岐点

どちらの売り方が有利かは、ひたちなか市内のエリアによって異なります。

「古家付き土地」が有利なエリア
- 代表例：勝田駅・佐和駅周辺、東石川、市毛などの利便性の高い住宅地
- 理由：建物がまだ使える状態（築30年以内など）であれば、リフォームして住みたいという需要が見込めます。解体費用がかからない分、売主・買主双方にメリットがあります。
「更地」が有利なエリア
- 代表例：阿字ヶ浦・平磯などの海沿い、中根・高場などの郊外
- 理由：建物が著しく老朽化している場合や、買主が自由に新築を建てたいと考えることが多いエリアでは、更地の方が高く売れる傾向にあります。3,000万円特例の適用も狙えます。

鉄則4：成功の9割を決める「地元不動産会社」の見極め方

どの不動産会社に依頼するかで、売却価格もスピードも大きく変わります。

地元業者の強み：ひたちなか市の地域ごとのニーズ（「このエリアは日立製作所の社宅が多い」「この土地は津波ハザードマップを気にする人が多い」など）を熟知し、ネットには載らない購入希望者のリストを独自に持っています。
査定価格の根拠を聞く：「高く売れますよ」という甘い言葉だけでなく、「なぜこの価格なのか」を過去の成約事例や市場データに基づいて論理的に説明できる業者を選びましょう。
媒介契約の種類を理解する：不動産会社との契約には3種類あります。
- 専属専任媒介：1社にすべて任せる。報告義務が手厚い。
- 専任媒介：1社に任せるが、自分で買主を見つけることも可能。
- 一般媒介：複数の会社に同時に依頼できる。空き家売却に慣れていない場合は、1社と密に連携できる**「専任媒介契約」**がおすすめです。

鉄則5：売却活動を加速させる「タイミング」の科学

不動産市場には、人が動く「繁忙期」があります。新生活が始まる1月〜3月や、転勤シーズンである9月〜11月に内覧が増えるため、その時期に売り出せるように逆算して準備を進めるとスムーズです。

第3章｜実録！ひたちなか市の空き家売却「成功事例」と「失敗事例」

成功事例：「古家付き」で1250万円の価値向上（東石川・築32年）

相続したものの、庭は荒れ放題、家の中も荷物が散乱。当初の査定額は800万円でした。しかし、約80万円をかけて残置物撤去、草刈り、外壁の高圧洗浄、玄関ドア塗装を行ったところ、見違えるように綺麗に。再査定で1,000万円の値がつき、内覧希望者も殺到。最終的に1,050万円で成約しました。投資額を差し引いても、170万円の価値向上に成功しました。

失敗事例：高すぎる査定額に釣られた末路（市毛・築35年）

3社に査定を依頼し、A社1200万、B社1250万に対し、C社だけが「1500万で売れます！」と強気に提示。その言葉を信じてC社と専任媒介契約を結んだが、3ヶ月経っても内覧はゼロ。「反響がないので値下げしましょう」と繰り返され、半年後には結局1100万円まで値下げしてようやく売却。最初からA社やB社に頼んでいれば、もっと早く高く売れたかもしれないと後悔することになりました。

第4章｜プロの視点：各専門家からのワンポイントアドバイス

不動産会社：「空き家売却は『情報開示』が鍵。雨漏り履歴やシロアリ被害など、不利な情報も正直に伝えることで、買い手の信頼を得られ、結果的にスムーズな取引につながります。インスペクションはその誠実さを示す最良のツールです。」
司法書士：「売却活動を始める前に、必ず法務局で登記簿謄本を取得し、所有者がご自身の名義になっているか確認してください。亡くなった親の名義のままでは売却できません。相続登記は必須の手続きです。」
税理士：「3,000万円控除の適用を受けるためには、確定申告で様々な書類を提出する必要があります。売買契約書のコピーや、解体・耐震リフォームの領収書などは必ず保管しておいてください。事前に相談いただければ、必要な書類をリストアップします。」

第5章｜ひたちなか市独自の支援制度を使いこなす（補助金・空き家バンク）

ひたちなか市空家等対策支援事業補助金 空き家の解体や、活用するためのリフォーム費用の一部を補助する制度です。年度ごとに予算や要件が変わるため、必ず市の都市整備部住宅政策課などに事前確認しましょう。
ひたちなか市空き家バンク 市が運営する、空き家を売りたい・貸したい人と、買いたい・借りたい人をマッチングさせる制度です。市の公式サイトに物件情報が掲載されるため、通常の不動産サイトとは異なる層にアプローチできる可能性があります。

第6章｜【Q&A】ひたちなか市の空き家売却でよくある質問

Q1. 査定価格は不動産会社によってなぜ違うのですか？
A. 各社が持つ販売実績データや、得意とする顧客層が異なるためです。また、契約を取りたいがために意図的に高い査定額を提示する会社もあります。だからこそ、査定額の「高さ」ではなく「根拠」を重視すべきです。

Q2. 売れるまでどのくらいの期間がかかりますか？
A. ひたちなか市の場合、適切な価格設定と準備（鉄則1〜5）ができていれば、3ヶ月〜半年程度で成約に至るケースが多いです。ただし、物件の状態や立地によります。

Q3. 雨漏りしていても売れますか？
A. 売れます。ただし、その事実を隠して売ることは「契約不適合」にあたり、絶対にできません。契約書に「雨漏りがある」ことを明記し、その分価格を下げるなどの対応が必要です。正直に話すことがトラブル回避の鍵です。

Q4. 共有名義の空き家はどう売ればいいですか？
A. 共有者全員の「売却同意」がなければ売れません。まず代表者を決め、全員で売却方針、価格、費用の分担などを話し合い、書面で合意を残しておくことが後のトラブルを防ぎます。

第7章｜まとめ＆今すぐ始める3ステップ

ひたちなか市の空き家売却は、ただ売りに出すだけでは成功しません。費用と税金を理解し、高く売るための「商品化」というひと手間を加えることが、結果を大きく左右します。

この記事を読み終えたあなたが、今日から始めるべきことは以下の3ステップです。

家の書類を探す
建築時の図面や登記済権利証（登記識別情報）、固定資産税の納税通知書などを探し、家の基本情報を整理する。
地元の不動産会社を3社リストアップする
インターネットで「ひたちなか市不動産売却空き家」などと検索し、地元に根ざした会社を3社ほど選び、ウェブサイトで実績を確認する。
「机上査定」を依頼してみる
現地調査の前に、まずは住所や築年数などの情報だけで概算の査定額を出してもらえないか、リストアップした会社に電話やメールで問い合わせてみる。その際の対応の速さや丁寧さも、業者選びの重要な判断材料になります。

この小さな一歩が、放置された空き家を価値ある資産に変えるための、最も確実なスタートです。