ひたちなか市の空家問題とは？放置によるリスクと対策まとめ

2025年11月18日

【結論】

ひたちなか市で空き家を放置すると、固定資産税の住宅用地特例が外れ最大6倍に増税（特定空家の勧告時）、倒壊・衛生・侵入リスクで行政から是正勧告や代執行（費用は所有者負担）を受ける可能性があります。さらに、この地域特有の海風・塩害・湿気が建物の劣化を加速させ、資産価値は下がり続けます。

この問題を解決する最短ルートは、まず「現況診断」で家の状態を正確に把握し、「①管理代行で維持」「②リフォームして活用」「③最低限の整備で売却」「④解体して更地にする」という4つの選択肢を、立地（駅近か海沿いか等）と収支で即座に比較することです。

特に、雨漏りを防ぐ屋根・雨仕舞いの補修を最優先し、草刈りや残置物撤去で外観を整えるだけでも、売却や賃貸の成約率は劇的に改善します。意思決定の際は、必ず地元に精通した業者3社以上から相見積もりを取り、市の補助金（耐震・省エネ・解体）が使えないか事前確認することが鉄則です。

第1章｜ひたちなか市で空き家を放置する「3つの時限爆弾」

空き家を放置することは、目に見えないところで3つの大きなリスクを抱え込むことになります。

リスク1：経済的負担の増大（税金・費用）

固定資産税が最大6倍に 適切な管理がされていない「特定空家」に指定され、市から「勧告」を受けると、固定資産税が最大1/6になる「住宅用地特例」が解除されます。これにより、翌年から税負担が跳ね上がります。
行政代執行による費用請求 倒壊の危険が迫るなど、緊急性が高い場合、行政が所有者に代わって建物の解体などを行う「行政代執行」が実施されることがあります。その費用（数百万円）は、後日すべて所有者に請求されます。

リスク2：物理的な危険と近隣トラブル

倒壊・飛散：劣化した屋根材や外壁が強風で飛散し、隣家や通行人に被害を与え、損害賠償問題に発展するケースがあります。
衛生・防犯問題：雑草の繁茂や不法投棄による悪臭・害虫の発生、不審者の侵入や放火のリスクが高まります。ひたちなか市内でも、ハクビシンやアライグマの住処となる事例が報告されています。
インフラの劣化：雨漏りによる構造材の腐朽、放置された水道管の破損による漏水など、建物内部の劣化が急速に進行します。

リスク3：ひたちなか市特有の劣化要因

ひたちなか市の地理的・気候的特徴は、空き家の劣化をさらに加速させます。

海風・塩害（阿字ヶ浦・平磯・磯崎方面）：潮風に含まれる塩分が、金属屋根や外壁のサッシ、給湯器などの金属部分を腐食させ、寿命を著しく縮めます。
北寄りの季節風・飛砂：冬場の強い季節風が砂を運び、外壁の塗膜をヤスリのように削り取ってしまいます。
湿気の滞留：市内は比較的平坦な地形が多く、風通しの悪い住宅地では湿気がこもりやすくなります。これにより、床下の結露やシロアリ発生のリスクが高まります。

第2章｜空き家対策の4つの選択肢と判断基準

空き家の対策は、大きく分けて4つの選択肢があります。建物の状態と立地、そして所有者の目的によって最適な方法は異なります。

選択肢1：管理代行サービスで「現状維持」

内容：月額5,000円〜12,000円程度で、専門業者が定期的に巡回し、通風・通水、簡易清掃、ポスト整理、状況報告などを行います。
メリット：「特定空家」への指定を回避し、建物の劣化を抑制できます。将来の活用方法を決めるまでの時間稼ぎができます。
デメリット：費用はかかりますが、収益は一切生みません。

選択肢2：リフォームして「活用（賃貸・二拠点など）」

内容：賃貸物件として貸し出したり、自身のセカンドハウス（二拠点生活）として利用したりするためにリフォームします。
メリット：家賃収入という継続的な収益源になる、または自身のライフスタイルを豊かにできます。
デメリット：水回り更新や内装再生など、初期投資（数百万円〜）が必要になります。

選択肢3：最低限の整備で「売却」

内容：現状のまま、または外観の手入れや残置物撤去など、最低限の整備（10万〜100万円程度）を行って売却します。
メリット：最も早く手放すことができ、維持管理の手間とコストから解放されます。
デメリット：建物の状態によっては、希望価格で売れない、または買い手がつかない可能性もあります。

選択肢4：解体して「更地」にする

内容：建物を解体し、土地として売却または活用します。
メリット：老朽化が激しく、リフォーム費用が解体費を上回る場合に合理的です。買主が自由に新築できるため、立地が良ければ売却しやすくなります。
デメリット：解体費用（200万〜400万円程度）がかかります。また、更地にすると固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなり、税額が上がります。

ひたちなか市での判断基準

立地：勝田駅〜佐和駅周辺の通勤・通学に便利なエリアは賃貸・売却ともに需要が高いです。一方、海沿いのエリアは別荘や季節的な賃貸需要が見込めます。
建物の状態：雨漏りの有無、基礎の状態、構造の傾きなどが、リフォームか解体かを判断する大きな分かれ目です。
収支シミュレーション：想定されるリフォーム費用や解体費と、売却価格や想定家賃を比較し、どの選択肢が最も経済的に有利かを試算することが重要です。

第3章｜ひたちなか市における対策費用の目安（2025年・税込）

管理・片付け
- 月1巡回管理：5,500円〜12,000円
- 草刈り・剪定（100〜300㎡）：2万円〜12万円/回
- 残置物撤去（3DK）：20万円〜60万円
安全対策・部分修繕
- 雨樋交換：3万円〜10万円
- 波板張替え：3万円〜12万円
本格リフォーム
- 屋根カバー工法（ガルバリウム鋼板）：110万円〜220万円
- 外壁塗装（ラジカル塗料以上）：78万円〜145万円
- 内装全体リフォーム（水回り含む）：250万円〜600万円
- 耐震補強：80万円〜250万円
解体
- 木造家屋（30坪）：200万円〜400万円
- ブロック塀・庭木撤去：別途5万円〜60万円

第4章｜ひたちなか市の空き家活用・再生事例

事例A｜整備後売却（東石川・築32年）

状況：相続したものの利用予定がなく、庭は雑草だらけで外観も薄汚れていた。
施工内容：草刈りと残置物撤去を実施。傷んでいた破風板の補修と雨樋を交換し、外壁の一部をラジカル塗料（日本ペイント「パーフェクトトップ」）で塗装。
費用：約82万円
効果：不動産サイトへの掲載後、問い合わせが3倍に増加。外観が綺麗になったことで内覧希望者が増え、約2.5ヶ月で成約に至った。

事例B｜賃貸化リフォーム（勝田本町・築40年）

状況：長年空き家だった平屋。雨漏りこそしていないが、水回りが古く、内装も時代遅れだった。
施工内容：屋根を断熱材一体型のガルバリウム鋼板でカバー工法。キッチン・ユニットバス・トイレをすべて更新し、和室を洋室に変更。床はフロアタイルで仕上げ、清潔感を演出。
費用：約396万円
効果：月額6.2万円の家賃で募集したところ、すぐに満室に。表面利回りは約18.7%（取得費除く）を達成。

事例C｜解体更地売却（阿字ヶ浦・築45年）

状況：海沿いの別荘だったが、塩害による腐食が激しく、基礎にも亀裂が見られた。リフォームは現実的でないと判断。
施工内容：建物を解体し、更地として整備。
費用：約280万円（ひたちなか市の解体補助金を一部活用）
効果：「海が見える土地に新築したい」というニーズに合致し、周辺の古屋付き土地よりも高い価格で、スムーズに売却できた。

第5章｜専門家からのアドバイス

不動産業者の視点
「空き家を売るなら、第一印象がすべてです。最低でも草刈りと残置物撤去は必須。100万円以下の予算でも、外壁の高圧洗浄や玄関ドアの塗装など、外観を綺麗にするだけで内覧時の成約率（歩留まり）は明確に改善します。」
建築士の視点
「まず直すべきは『雨仕舞い』、つまり屋根・外壁・シーリングです。雨漏りを止めない限り、内装をきれいにしても意味がありません。専門家による建物診断（インスペクション）で、どこまで直す必要があるのか、優先順位をつけることが賢明です。」
行政書士の視点
「相続した空き家で最も多いトラブルが、共有者間の意見の対立です。売るのか、貸すのか、誰が費用を負担するのか。対策を始める前に、必ず相続人全員で話し合い、同意を書面で残しておくことが、後のトラブルを防ぎます。」

第6章｜今すぐ使える！ひたちなか市の補助金・支援制度

ひたちなか市や茨城県では、空き家対策を支援するための補助金制度が用意されています。

ひたちなか市空き家利活用等支援事業：解体、耐震改修、リフォームなどにかかる費用の一部を補助する制度。年度によって内容や上限額が変動します。
茨城県木造住宅耐震改修促進事業：耐震診断や耐震改修工事に対する補助。屋根の軽量化なども対象になる場合があります。
国の省エネリフォーム支援：断熱窓への交換や高効率給湯器の設置など、省エネ性能を高めるリフォームに対する補助。

【重要】これらの補助金は、原則として工事の契約・着工前に申請する必要があります。利用を検討する場合は、必ず事前にひたちなか市の担当窓口（都市整備部など）に相談してください。

第7章｜よくある失敗と回避策（空き家対策の落とし穴）

失敗①：「まだ大丈夫」という先延ばし
- → 回避策：空き家の劣化は時間と共に加速します。問題が小さいうちに対策を始めることが、結果的に費用を抑えることにつながります。
失敗②：残置物を放置したまま売却活動
- → 回避策：内覧者の心証が非常に悪くなります。生活感あふれる家財は、購入意欲を著しく削ぎます。最低限の片付けと清掃は必須です。
失敗③：安すぎる見積もりに飛びつく
- → 回避策：極端に安い見積もりは、必要な工程を省いたり、後から追加費用を請求されたりするリスクがあります。必ず3社以上から同条件で見積もりを取り、内容を詳細に比較しましょう。