ひたちなか市の空き家を放置するとどうなる？管理・売却・リフォームの選択肢

2025年11月10日

【結論】

ひたちなか市で空き家を放置すると、固定資産税の住宅用地特例が外れ最大6倍に増税（特定空家の勧告時）、倒壊・衛生・侵入リスクで行政是正や代執行の可能性、さらに海風・塩害・湿気による劣化加速で資産価値が継続的に下落します。最短の解決は「現況診断→最低限の安全是正と管理→売却・賃貸（収益化）・リフォーム再生・解体更地」の四択を、立地と収支で即比較すること。屋根・雨仕舞いを最優先に、外観是正＋残置物撤去で“見せ場”を作れば、売却歩留まり・賃貸成約率が大きく改善します。意思決定は、地元3社の相見積と、公的補助（耐震・省エネ・解体）の事前確認が鉄則です。

第1章｜ひたちなか市の空き家リスクと基本ルール

主なリスク
- 構造・外壁の落下、瓦飛散、ブロック塀の倒壊
- 雑草繁茂・不法投棄・害獣（ハクビシン・アライグマ等）侵入
- 雨漏り→土台・柱脚腐朽、配管破損・漏水、カビ・臭気
行政上の扱い（空家等対策特別措置法）
- 指導→助言→勧告→命令→行政代執行（費用は所有者負担）
- 勧告で住宅用地特例（固定資産税1/6・都市計画税1/3）が解除＝税負担が最大6倍
ひたちなかの劣化要因
- 海風・塩害（阿字ヶ浦・平磯・磯崎方面）：金属腐食、外壁チョーキング促進
- 北寄りの季節風・飛砂：塗膜摩耗、サッシ目詰まり
- 湿気滞留（平坦地・通風不良）：床下結露・シロアリリスク
初動フロー
1. 現況診断（屋根・外壁・雨樋・基礎・床下・室内・設備）と緊急度分類
2. 緊急A＝落下/漏電/倒壊懸念は即日是正、B＝雨仕舞い/防犯は2週間以内
3. 月1管理計画（通風・通水・通電・草刈り・ポスト管理）
4. 方針選定：管理継続／整備後売却／賃貸化リフォーム／解体更地

第2章｜選択肢の比較（管理・売却・リフォーム・解体）

管理
- 目安：月5,500〜12,000円（巡回・通風通水・ポスト・簡易清掃）、草刈り2万〜8万円/回
- 長所：特定空家回避、劣化抑制、売却準備の猶予
- 短所：収益は生まれない
売却
- 現況売却：最短、価格低め。残置物や外観で印象差が大
- 整備後売却：外観是正＋残置撤去で売値・成約速度が改善（10〜100万円の整備で歩留まり向上）
- 解体更地売却：再建築性良好エリアで効果。解体費は要見積
リフォーム（賃貸・二拠点・民泊）
- 長期賃貸：雨漏りゼロ、防蟻、給排水・電気安全、清潔内装
- 短期賃貸/民泊：用途地域・駐車・消防設備・旅館業法/住宅宿泊事業法の適合必須
解体
- 老朽・傾き・長期雨漏り・基礎劣化が重度なら合理的
判断基準
- 勝田駅〜佐和の通勤圏＝居住需要、海近別荘地＝季節需要
- 接道/用途地域/再建築性、築年・構造・劣化、想定売値・賃料と整備費の収支

第3章｜費用相場と根拠（2025年・税込目安）

管理・片付け
- 月1巡回管理：5,500〜12,000円（写真報告付）
- 草刈り・剪定：2万〜12万円/回（100〜300㎡）
- 残置物撤去：1DK 8万〜20万円、3DK 20万〜60万円（2t車台数×処分費）
安全是正・防犯
- 雨樋交換（10〜20m）：3万〜10万円
- 波板張替え（ポリカ4〜8枚）：3万〜12万円
- 鍵交換・面格子：1.8万〜8万円
本格修繕
- 屋根カバー（スレート→ガルバリウム・断熱付）：110万〜220万円（80〜120㎡、足場込）
- 外壁塗装150㎡：78万〜145万円（ラジカル以上推奨、海側はフッ素/無機推奨）
- 内装再生（70〜90㎡）：250万〜600万円（水回り更新・床壁天井・建具）
- 耐震補強（木造）：80万〜250万円（耐力壁・金物・基礎クラック補修）
- 設備更新（給排水・分電盤・配線）：50万〜180万円
解体（発生材処分・付帯含む目安）
- 木造：2.0〜4.0万円/㎡（30坪で200万〜400万円）
- ブロック塀・樹木撤去：別途5万〜60万円
根拠の取り方
- 地元3社の現地見積（同一仕様で比較）、産廃はマニフェストで裏取り

第4章｜ひたちなか市の具体的な事例・実績

事例A｜東石川・築32年・木造2階・28坪／整備後売却

施工：2024年10月
内容：外観是正（破風板補修・雨樋交換15m）、草刈り・残置撤去（2t×3台）
外装塗装：外壁ラジカル日本ペイント「パーフェクトトップ」下1/中1/上1、標準塗布量合計約45〜55ml/㎡、シーリングはオート化学「オートンイクシード」打替え
価格：合計82万円（塗装は部分施工・足場共用）
効果：反響数3倍、2.5カ月で成約。施工保証外装3年／シーリング5年

事例B｜勝田本町・築40年・平屋25坪／賃貸化

施工：2023年12月
屋根：稲垣商事「ガルバリウム横暖ルーフαS」カバー、田島「タフシール」防水部補修
外壁：関西ペイント「アレスダイナミックTOP（ラジカル）」3工程、付帯フッ素
内装：キッチン・UB・トイレ更新、床フロアタイル、和室→洋室、シロアリ防除（公益社団登録薬剤）
価格：396万円、施工保証内装1年／屋根10年メーカー保証
成果：賃料6.2万円/月、初回募集で満室、表面利回り約18.7％（取得費除く）

事例C｜阿字ヶ浦・築35年・別荘／短期賃貸

施工：2024年8月
屋根：ニチハ「横暖ルーフS」カバー、ビスSUS
外構：防砂目隠しフェンス（H1800 L20m）、通風改善（ジャロジー追加）
価格：268万円
効果：海塩汚れ付着減、夏季短期賃貸稼働率65％

第5章｜専門家コメント

「雨仕舞いの回復が最優先。屋根・樋・シーリングを先に直せば室内は後回しでも劣化を止められます。“通風・通水・通電”を月1で。」
「勝田駅徒歩圏と海近で需要は二極化。10〜80万円の外観是正と残置撤去だけで内覧歩留まりが明確に改善します。」
「インスペクション報告（屋根・床下写真、含水率、蟻害有無）があると購入者の不安が下がり、価格交渉も合理化します。」

第6章｜見積書の読み方（実務チェックリスト）

診断記録：屋根・外壁・床下の写真、含水率、蟻害所見
製品名・等級・塗布量の明記（例：NP パーフェクトトップ、規定ml/㎡、缶数）
工程内訳：下地補修、シーリング（打替えor増し打ち）、開缶・素地調整
産廃：品目・重量・単価、マニフェスト発行の有無
足場・養生：m²単価、メッシュ、近隣保護
保証：施工保証◯年／メーカー保証の条件と対象
付帯範囲：破風・鼻隠し・軒天・雨戸・水切り・ベランダ防水
雨天順延・下地不良時の追加単価表
施工記録提出（工程写真、使用材料ロット）有無

第7章｜スケジュールとベストタイミング

現地調査：即日〜3日
見積提示：3〜7日（補助金適用の可否は並行確認）
是正・整備工事：1〜4週間
売却・賃貸募集：2〜8週間
ベストシーズン
- 外装・屋根：3〜6月、10〜11月（乾燥安定）
- 草刈り・伐採：梅雨前・秋口
- 賃貸募集：1〜3月の繁忙期に逆算スケジュール

第8章｜補助・支援制度

使える可能性がある制度
- ひたちなか市空き家利活用等支援（年度により内容・上限変動：解体・耐震・リフォームの一部助成の年あり）
- 茨城県木造住宅耐震改修促進事業（耐震診断・改修に上限設定、施工要件あり）
- 国の省エネ支援（断熱窓・高効率給湯器等。年度予算枠に注意）
申請のポイント
- 原則“着工前申請”。見積・仕様書・図面・写真・所有者確認が必要
- 受付期間と予算枠を窓口で確認、申請順の制度は先着対策を
- 最新情報は「ひたちなか市都市整備部住宅支援窓口」「茨城県公式サイト」で確認

第9章｜よくある落とし穴と回避策

特定空家指定のリスク軽視
- 回避：月1管理契約＋危険箇所是正、ポスト封鎖・表札管理
屋根・防水を後回し
- 回避：最初に屋根・樋・防水・シーリング。室内は後でもOK
残置物放置のまま募集
- 回避：最低限の撤去・消臭・通風で内覧率を上げる
無許可の民泊・短期賃貸
- 回避：用途地域、消防（報知・誘導灯）、駐車台数、旅館業/民泊届出の適合確認
破格見積に飛びつく
- 回避：製品名・塗布量・工程・産廃マニフェストの提示を必須に

第10章｜FAQ

Q1. 放置で本当に税金が上がる？
- A. 特定空家に「勧告」されると住宅用地特例が解除、固定資産税が最大6倍に。
Q2. 売却と賃貸、どちらが得？
- A. 駅近は整備後売却/賃貸どちらも有利。海近は解体更地や季節賃貸も選択肢。収支試算で判断。
Q3. どこまで直せば賃貸に出せる？
- A. 雨漏りゼロ、防蟻、給排水・電気の安全、キッチン/UB/トイレの機能回復、内装は清潔重視。
Q4. インスペクションは必要？
- A. 有効。屋根・床下写真、含水率、蟻害の有無があれば信頼性が上がり、価格交渉もスムーズ。
Q5. 解体とリフォーム、どっちが安い？
- A. 重度劣化（長期雨漏り・基礎亀裂・傾き）は解体が合理的。軽度ならリフォームがコスパ良。
Q6. 海風対策は？
- A. ガルバリウム鋼板＋SUSビス、防錆下塗り＋ラジカル/フッ素塗装、バルコニー金物はSUS/樹脂化。

第11章｜今日やることチェックリスト

鍵・相続登記・共有者同意など権利整理
セルフ点検（屋根・外壁・樹木・雨漏り・床の沈み・におい）
管理会社＋工務店＋不動産会社に現地調査を3社ずつ依頼（同仕様で）
残置物ボリュームの概算（2t車何台か）と見積取得
売却・賃貸・解体の3パターン収支試算（6・10・15年で感度分析）
市・県補助の適用可否を着工前に窓口確認

第12章｜依頼先の選び方

登録・資格
- 建設業許可（建築/大工/内装仕上/解体）
- 一級・二級建築士／既存住宅状況調査技術者
- 有機溶剤作業主任者・足場の組立て等作業主任者
- 宅地建物取引業（売却・賃貸仲介を扱う場合）
- シロアリ防除施工士、電気工事士、給水装置工事主任技術者
信頼のサイン
- 診断報告書と工程写真（開缶・下地補修・各塗り重ね）
- 見積の製品名・塗布量・工程・保証の明記
- 近隣挨拶・苦情窓口の明確化
- 引渡し後の定期点検（1年・3年）